Si parla di contratto nullo quando vengono sanciti patti contrari alla legge, come previsto dall'art 13 della legge 431 del 98:
ad esempio:
- viene fatto firmare un contratto con importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (quindi con somme al nero);
- viene fatto firmare un contratto avente la forma di contratto ordinario a canone libero, però con durata inferiore ai quattro anni,
- oppure non si da al contratto la forma scritta (al nero), o il contratto è simulato ossia non rispondente alla realtà, ad esempio, viene stipulato un contratto transitorio, o più, al posto di un contratto ordinario 4+4 ecc....
Cosa fare?
Il conduttore si può rivolgere ad un avvocato e chiamare in causa il locatore presso il Tribunale Civile. Per l'assistenza legale ci si può rivolgere agli sportelli territoriali che assicurano notevoli agevolazioni economiche per le spese legali.
Quando si va dall'avvocato bisogna raccogliere e portare con se tutta la documentazione necessaria a dimostrare che il rapporto ha tutte le caratteristiche della locazione onerosa, quindi bisogna conservare le ricevute di pagamento, assegni, vaglia postali, e ogni altro mezzo utile a provare che si paga un canone.
A tal fine è utile che il conduttore, quando paga in contanti, deve farsi rilasciare la ricevuta di pagamento dal proprietario.
Se il proprietario non rilascia la ricevuta, conviene pagare il canone tramite vaglia postale, indicando che l’importo versato è a titolo di pagamento del canone di locazione del mese di ...(specificate il mese) per l'immobile sito in … (scrivete l'indirizzo dell'abitazione). La ricevuta che vi rilascerà l'Ufficio Postale servirà a dimostrare la locazione di fatto instaurata.
Se il proprietario non riscuote il vaglia che avete inviato, conservate comunque la ricevuta di versamento ed continuate ad effettuate ogni mese il pagamento, se il proprietario continuerà a non riscuoterlo probabilmente ha l'intenzione di dimostrare che il conduttore è moroso per poterlo sfrattare, quindi bisogna conservare tutte le ricevute di pagamento.
E' consigliabile che il conduttore Intesti a se i contratti per le utenze (luce, acqua ecc.).
Quindi, l'avvocato, una volta raccolte le prove che attestano l'esistenza di una locazione di fatto, ma illegale, instaura una causa presso il Tribunale Civile perché il giudice designato ristabilisca le condizioni di legalità.
Sanzioni
Il giudice, svolta l'istruttoria, ossia valutata la regolarità del contratto, assunte le prove, espletati tutti gli atti processuali, alla fine emanerà una sentenza, sostenendo, nel caso di illegalità dimostrata, che il rapporto di locazione è nullo, e che deve essere ricondotto ai termini di legge, con:
a) applicazione della tipologia di contratto con maggior durata (ossia l'ordinario di durata 4+4 anni);
b) applicazione del canone valutato in base agli accordi territoriali (tabelle del contratto calmierato 3+2), con restituzione delle somme di denaro pagate in eccesso, risultanti della differenza tra quanto pagato e quanto si sarebbe dovuto pagare in base al calcolo del canone calmierato (quello del 3+2) .
A volte il pagamento avviene parzialmente in nero, questo significa che pagate di più di quanto stipulato nel contratto, la procedura da seguire con un avvocato è finalizzata a dimostrare la differenza tra quanto stipulato e quanto in realtà è stato pagato al locatore, bisogna dunque raccogliere ogni prova possibile per dimostrare l'irregolarità, (ricevute, vaglia etc.).
Fate attenzione al deposito cauzionale che di norma deve essere multiplo del canone mensile, se così non fosse il giudice capirebbe che state pagando di più di quanto stipulato nel contratto.
