1. Le imposte agevolate

 

Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

 

Tipo di acquisto	imposta di registro	IVA	imposta ipotecaria	imposta catastale
Da privato	2%	0	fissa di 50 euro	fissa di 50 euro
Impresa dopo 4 anni fine lavori	2%	0	fissa di 200 euro	fissa di 200 euro
Impresa entro 4 anni fine lavori	fissa di 200 euro	4%	fissa di 200 euro	fissa di 200 euro

 

• Per usufruire delle agevolazioni “prima casa” non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
• Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in sede di registrazione dell’atto.
• Esse competono non soltanto per gli atti a titolo oneroso che comportano l’acquisto della proprietà, ma anche quando l’atto comporta l’acquisto della nuda proprietà, del diritto d’abitazione, uso e usufrutto.

 

2. I requisiti per usufruire dei benefici

• Le agevolazioni spettano a tutte le tipologie di abitazioni, ad eccezione delle case “di lusso”.  Sono considerate case di lusso: (A/1, abitazioni di tipo signorile), (A/8, abitazioni in ville), e (A/9 castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico).
• l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.
• Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
• Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
• l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
• non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
• In presenza dei requisiti sopra elencati l’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.

 

3. L’acquisto delle pertinenze

Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

• C/2 (cantina o soffitta);
• C/6 (garage o box auto);
• C/7 (tettoia o posto auto).

Le unità immobiliari classificate (o classificabili) nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi in prossimità dell’abitazione principale (comunque non in un punto distante o addirittura in un altro Comune) ma, di fatto, devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione.

 

4. Casi particolari

 

Coniuge in regime di comunione legale

Nel caso in cui due coniugi in comunione legale acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione “prima casa” (in quanto, ad esempio, l'altro ha già fruito dell'agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50%, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

 

Titolari di nuda proprietà su altra abitazione

L’agevolazione "prima casa" è riconosciuta anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.

Il beneficio spetta però solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell'agevolazione prima casa.

 

Acquisti di ulteriori quote dello stesso immobile

Si può fruire dell’agevolazione “prima casa”, in presenza di tutti gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, anche quando si acquistano quote di un immobile di cui si è già proprietari di una parte.

Sulla stessa casa di abitazione l’agevolazione spetta anche nei seguenti casi:

• quando chi ha il diritto di usufrutto, uso o abitazione acquista la nuda proprietà dell’immobile;
• quando il nudo proprietario acquista il diritto di usufrutto, uso o abitazione.

 

Acquisto di abitazione contigua

L’agevolazione “prima casa” spetta anche nelle seguenti due ipotesi:

• quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa, purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso;
• quando si acquista un immobile contiguo ad altra casa di abitazione già acquistata fruendo dei benefici “prima casa” (ad esempio quando si acquista una stanza contigua).

 

Acquisto di  abitazione in corso di costruzione

Anche quando si acquista un immobile non ultimato si può beneficiare dell’agevolazione fiscale, sempre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l’immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.

 

Cittadino italiano non residente

Chi è emigrato all’estero può acquistare un immobile in regime agevolato a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale.

Ovviamente, l’agevolazione spetta qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l’immobile sia acquistato come “prima casa”. Non è necessario per l’acquirente stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato.

 

Ai contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, l’agevolazione spetta solo in presenza di tutte le condi- zioni previste e, in particolare, quando l’acquirente ha la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato (o la stabilisce entro 18 mesi).

 

 

5. Perdita delle agevolazioni 1°casa

L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:

• le dichiarazioni rese nell’atto di acquisto sono false;
• non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale (si veda capitolo 3).

 

Nota bene Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

 

La decadenza dall’agevolazione comporta

1. il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi
2. l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa.

 

Procedura dell’accertamento della decadenza

 

L’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, qualora entro 3 anni accerti l’assenza anche di una sola delle condizioni previste dalla legge, emetterà avviso di liquidazione per recuperare le maggiori imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito dell’agevolazione.

 

Riguardo alla data dalla quale inizia a decorrere detto termine triennale, essa è diversa a seconda delle situazioni. Nel caso, ad esempio, di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell’atto, il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla stessa data della registrazione.

 

Un caso diverso è, invece, quello in cui il contribuente dichiara che intende entro 18 mesi trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato e poi non si trasferisce.

In questa ipotesi, nella quale la dichiarazione non è falsa sin dall’origine, il termine di decadenza di 3 anni non può ovviamente iniziare a decorrere dalla data di registrazione dell’atto, ma dal giorno di scadenza del diciottesimo mese.

 Prima di questa data, infatti, nessuna contestazione sulla spettanza dell’agevolazione può essere fatta al contribuente, dal momento che poteva essere veritiero il proposito di trasferire la residenza.

 

 

6. Credito d’imposta per riacquistare una 1°casa

 

A chi Compete

 

A coloro che vendono l’immobile per il quale al momento dell’acquisto hanno fruito dei benefici previsti per la “prima casa” la normativa vigente riconosce un credito d’imposta

 

• se  entro un anno dalla vendita acquistano un’altra abitazione non di lusso costituente “prima casa”.
   

Il credito d’imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio “prima casa”, ed è pari all’ammontare dell’imposta di registro, o dell’Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato.  

 

In ogni caso, non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.

 

Il credito d’imposta compete anche quando si acquisti un’altra abitazione mediante appalto o permuta

 

Come si utilizza

Il contribuente può utilizzare il credito d’imposta in vari modi:

• in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
• in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentarsi successivamente al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

 

Per fruire del credito d’imposta

 è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

 

Se, per errore, la citata dichiarazione è stata omessa, è comunque prevista la possibilità di poter integrare l’atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d'imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l'effettiva sussistenza dei requisiti.

 

Quando non spetta

Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dall’agevolazione “prima casa” in relazione al prece- dente acquisto, il credito d’imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi:

 

• se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufrui- re del beneficio "prima casa";
• se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”;
• se l'immobile alienato è pervenuto al contribuente per successione