Imposte Sull'acquisto
Le imposte variano a seconda del soggetto venditore
Dal 1° gennaio 2014 sono scattate le nuove norme sulla tassazione dei trasferimenti immobiliari. Che prevedono sempre una differenziazione a seconda del soggetto venditore e del tipo di acquisto.
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Quando il soggetto che vende è:
Privato o Impresa costruttrice o che ha ristrutturato l'immobile a condizione che: la vendita avvenga "dopo 5 anni" dall’ultimazione dei lavori |
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Tipo di acquisto |
imposta di registro (minima di 1000 euro) |
imposta ipotecaria |
imposta catastale |
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1°casa (escluse categorie A/1 A/8 A/9) |
2% |
fissa di 50 euro |
fissa di 50 euro |
| 1°casa (da impresa esente IVA) | 2% | fissa di 50 euro | fissa di 5 euro |
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Altri casi |
9% |
fissa di 50 euro |
fissa di 50 euro |
| Base imponibile = Valore Catastale dell’immobile | |||
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Attenzione l’agevolazione spetta, però, a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. Infatti, l’occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:
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Quando il soggetto che vende è:
Impresa costruttrice o che ha ristrutturato l’immobile e la vendita avvenga "entro 5 anni" dall’ultimazione dei lavori |
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Tipo di acquisto |
IVA |
imposta di registro |
imposta ipotecaria |
imposta catastale |
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1°casa (escluse categorie A/1 A/8 A/9) |
4% |
fissa di 200 euro |
fissa di 200 euro |
fissa di 200 euro |
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Altri casi |
10% |
fissa di 200 euro |
fissa di 200 euro |
fissa di 200 euro |
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Abitazioni categorie A/1 A/8 A/9 |
22% |
fissa di 200 euro |
fissa di 200 euro |
fissa di 200 euro |
| Base imponibile = Corrispettivo pagato e dichiarato nell’atto | ||||
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Attenzione: Relativamente a queste cessioni, le disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. Definito come: Prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi. |
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Base minima imponibile in caso di acquisto con mutuo
Se per l’acquisto della casa l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l’ufficio è obbligato a considerare quale “valore normale” un importo pari alla somma erogata.
La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà
Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:
- le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.);
- se per l’operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, la partita Iva o il codice fiscale dell’agente immobiliare;
- le spese sostenute per tale attività, con le modalità di pagamento.
Attenzione: L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta, oltre all’applicazione della sanzione penale, l’assoggettamento ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. È prevista, inoltre, una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.
Le agevolazioni per le commissioni immobiliari
- E’ possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
- La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta.
- Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.
