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Tutele per l'acquisto di immobili provenienti da donazione

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Al fine della tutela dei legittimari, l’acquisto per donazione può, nel tempo e in presenza di particolari circostanze, venir meno per effetto:

dell’eventuale esercizio vittorioso dell’azione di riduzione da parte dei legittimari lesi nei  propri diritti, con possibili ripercussioni anche nei confronti di terzi aventi causa dal donatario. (Ma solo qualora il donatario non possieda beni sufficienti a soddisfare le ragioni degli istanti)

 

Innanzitutto si fa presente che:

  • il nostro ordinamento riserva a determinati soggetti, detti legittimari (coniuge, figli e ascendenti del defunto) una quota di eredità detta legittima della quale non possono essere privati per volontà del defunto, sia che sia stata espressa in un testamento o eseguita in vita tramite donazioni

 

  • se un legittimario viene privato, in tutto o in parte, della sua quota di legittima per effetto di una disposizione del testamento o di una o più donazioni effettuate in vita dal defunto, può far valere il proprio diritto all’ottenimento dell’intera quota di legittima mediante un’apposita azione giudiziaria, detta “azione di  riduzione”, soggetta al termine di prescrizione di 10 anni (nel caso di lesione della legittima determinata da donazione, questo termine decorre dalla data di apertura della successione)

 

  • i legittimari possono rinunciare all’azione di riduzione solo dopo la morte del soggetto della cui eredità si tratta, e mai durante la sua vita. Pertanto, se un soggetto dispone in vita di tutto il suo patrimonio con più donazioni a favore solo di alcuni dei legittimari, quelli che non hanno ricevuto nulla i “legittimari pretermessi”  o quelli che comunque hanno ricevuto beni di valore inferiore a quello della quota di legittima  “legittimari lesi” non possono rinunciare all’azione di riduzione mentre il donante è in vita né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione

 

 

L’azione di riduzione


 

La  lesione susseguente a donazione, va proposta nei confronti del donatario. 

 

Tuttavia se il donatario ha ceduto a terzi gli immobili donati, il legittimario, (solo se il donatario non abbia altri beni sui quali soddisfare le proprie ragioni) potrà chiedere ai successivi acquirenti la restituzione del bene (azione di restituzione).

 

  • L’azione di restituzione deve proporsi secondo l’ordine di data delle alienazioni cominciando dall’ultima.
  • Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l’equivalente in denaro.
  • L’azione di restituzione può essere intrapresa dal “legittimario leso” o  “pretermesso ” solo se non sono decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione.  

 

 

Verifiche da effettuare prima di un acquisto e possibili rimedi


 

Se il venditore abbia acquisito il bene mediante donazione o se comunque nella “catena” dei trasferimenti che precedono l’acquisto del proprio dante causa sia stata effettuata una donazione, verificare che:.

 

a) Il donante sia ancora vivente:

in questo caso l’azione di restituzione (ossia la possibile futura azione di rivendica del bene nei confronti di chi acquistato l’immobile dal donatario) potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi 10 anni, al verificarsi di tutte le seguenti condizioni:

 

1) che il donante alla sua morte non abbia lasciato beni sufficienti a coprire la quota di legittima spettante a tutti i legittimari

2) che il venditore (che aveva ricevuto il bene trasferito mediante donazione) non abbia nel proprio patrimonio beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi

3) che non siano già decorsi 20 anni dalla data della trascrizione della donazione, salvo che sia intervenuta opposizione al decorso dei 20 anni da parte del coniuge o di parenti in linea retta (legge 80/2005).

 

Possibili  rimedi:  Le varie soluzioni suggerite dalla prassi sono:

  • Risoluzione della donazione per mutuo dissenso
  • Fideiussione a carico del donante e/o dei legittimari a favore dell’acquirente a garanzia dei danni derivanti dall’azione di restituzione
  • Rinuncia da parte dei legittimari all’azione stessa di restituzione (diversa dall’azione di riduzione che è per legge irrinunciabile).

Ma hanno dal punto di vista giuridico validità incerta, (perché vi sono dubbi sulla loro legittimità). Non esistono rimedi giuridicamente convincenti per ovviare alla situazione sopra descritta.

 

b) Il donante sia deceduto da meno di 10 anni:

 In questo caso l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante al verificarsi di tutte le condizioni sopra riportate.

 

  • Ovviamente a differenza del caso a) dovrebbe risultare più agevole verificare la ricorrenza o meno delle circostanze cui è subordinata l’azione di restituzione che vanno riferite non più a un evento futuro bensì a una data certa (la morte del donante)

 

Possibili  rimedi:  in questo caso il rimedio giuridico consiste nella rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari (a condizione di conoscere tutti i legittimari esistenti) all’azione di riduzione o quanto meno all’azione di restituzione verso terzi ex art.563 c.c., (rinuncia valida e possibile dopo la morte del donante).

 

c) Il donante sia deceduto da più di 10 anni:

 

in questo caso, secondo l’orientamento prevalente in tema di prescrizione, confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, il diritto ad agire in riduzione deve ritenersi prescritto per cui non vi è più alcun rischio per l’acquirente, perché le azioni di riduzione e restituzione non potranno più essere esercitate.

 

Pertanto se entro 10 anni dalla morte del donante non è stata trascritta la domanda di riduzione l’acquirente potrà acquistare l’immobile senza alcun timore.

 

 

d) siano decorsi più di 20 anni dalla data della donazione:

A prescindere dalla circostanza che il donante sia ancora vivente o sia già deceduto, se entro 20 anni dalla data di trascrizione della donazione non si è verificata opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta, l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata e pertanto non c’è più alcun rischio per l’acquirente.

 

Conclusioni


 

Si può dire che, nei casi di cui ai punti a) e b), un rischio per l’acquirente esista, ma è un rischio potenziale perché non è detto che la presenza di una donazione determini di per sé una rivendica del bene da parte di terzi.

 

Secondo la giurisprudenza il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione non comporta l’esistenza, di per sé, di un pericolo effettivo e attuale di rivendica:
per cui si è ritenuto ingiustificato il rifiuto del promissario acquirente a stipulare il contratto definitivo di compravendita, qualora il motivo fosse la provenienza a titolo di donazione dell’immobile oggetto del preliminare.

 

 

 

 

 

 

 

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