USUFRUTTO E "NUDA PROPRIETA"
L'usufrutto è un diritto di godimento
per cui qualcuno ("usufruttuario") gode di un
bene appartenente ad un altro ("nudo proprietario"),
o per il tempo previsto da un contratto, o vita natural
durante.
Ad esempio, un genitore può
intestare a un figlio (che diventa così il "nudo
proprietario") la proprietà di un appartamento,
riservandosi però il diritto di abitarci per il
resto della propria vita (diventando così "usufruttuario").
Ciò implica che quando si compra
la "nuda proprietà" di una casa, non
sarà possibile usarla fino a che qualcun altro
ne avrà l'usufrutto (cioè, a seconda dei
casi, finché non scadrà il contratto o finché
sarà in vita l'usufruttuario).
Quando si utilizza l'usufrutto
La cessione della nuda proprietà di un
immobile è usata in due situazioni abbastanza frequenti:
• Per "monetizzare" il proprio bene immobile.
- Chi non ha eredi spesso cede in tarda età la
nuda proprietà per convertirne il valore in denaro
liquido, garantendosi così le rendite di questa
somma di denaro e naturalmente l'alloggio a vita.
- Questo fenomeno genera un mercato in costante crescita,
in quanto consente a chi compra per investimento di ottenere
proprietà immobiliari a prezzi sensibilmente inferiori
di quelli normalmente chiesti dal mercato.
• Per ridurre la base imponibile di un immobile.
La base imponibile, cioè il valore a partire dal
quale si calcolano le imposte, è costituita dal
valore della sola nuda proprietà (che è
tanto più basso quanto più giovane è
l'usufruttuario).
Inoltre si pagano tasse soltanto quando viene ceduta la
nuda proprietà, e non quando il nudo proprietario
ricongiunge l'usufrutto con la nuda proprietà (cosa
che avviene o alla morte dell'usufruttuario o alla scadenza
dell'usufrutto).
Se dunque un genitore, anziché
donare un appartamento a un figlio, dona soltanto la nuda
proprietà conservando l'usufrutto, avrà
un risparmio d'imposta. Infatti pagherà le imposte
solo sul valore della nuda proprietà, che è
un valore più basso.
Inoltre il nudo proprietario, quando otterrà il
"consolidamento" (cioè la riunione dell'usufrutto
con la nuda proprietà) non dovrà pagare
altre imposte.
Nel solo caso in cui il "consolidamento"
avvenga per eredità, bisognerà sommare il
valore di questo immobile al valore dell'insieme dei beni
(il cosiddetto "asse ereditario") lasciati dal
defunto, ma esclusivamente allo scopo di calcolare l'aliquota
(percentuale da pagare) da applicare all'asse ereditario:
infatti per l'immobile in sé non si dovranno pagare
altre tasse.
