1/9/2007
Tassazione pił leggera per chi compra
Diminuiscono le tasse per chi sceglie di comprare un immobile: il comma 309 della Finanziaria 2007 cambia di nuovo la base imponibile per alcuni contratti di compravendita immobiliare e, nella pratica, riduce le tasse a carico dell'acquirente. La disposizione amplia infatti il numero di contratti per cui si può utilizzare il sistema del cosiddetto "prezzo-valore", in base a cui la tassazione (ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale) si opera sulla rendita catastale rivalutata, e non sul prezzo dichiarato nel contratto. La manovra 2007 riprende un sistema introdotto dalla Finanziaria 2006 per i contratti a titolo oneroso aventi ad oggetto il trasferimento di un'abitazione tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di impresa, arte o professione: in questi casi l'acquirente può chiedere al notaio rogante che la base imponibile dell'imposta di registro sia costituita dal prodotto che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per i noti coefficienti di aggiornamento, indipendentemente dal corrispettivo dichiarato nel contratto.
Le nuove regole
Fino al 31 dicembre 2006, i contratti stipulabili con il sistema del "prezzo-valore" erano solo quelli in cui ci fosse un soggetto privato (che non agiva come imprenditore, artista o professionista) sia nel ruolo di venditore che nel ruolo di acquirente. Con la Finanziaria del 2007, per applicare il "prezzo-valore", nvece sufficiente che si tratti di una compravendita di immobile soggetta a imposta di registro da parte di un acquirente-persona fisica che non agisce nell'esercizio di un'impresa, arte o professione.
Grazie a questa nuova disciplina, non importa più chi sia il venditore, conta solo chi è l'acquirente (tranne che si tratti di un venditore che effettua una cessione Iva imponibile: in questo caso il principio del "prezzo-valore" non tilizzabile e si applica la disciplina Iva). Dal 1nnaio 2007, dunque, oltre alle compravendite di abitazioni tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di impresa, arte o professione, sono soggette al principio del "prezzo-valore" anche tutte le compravendite di abitazioni in cui l'acquirente sia una persona fisica e che abbiano come venditore:
- un soggetto diverso dalla persona fisica che non agisce in ambito Iva (ad esempio una società semplice, un'associazione o una fondazione);
- un soggetto Iva che effettua una cessione in regime di "Iva esente", quindi con l'applicazione dell'imposta di registro in modo proporzionale (ad esempio, il costruttore che cede l'immobile dopo quattro anni dall'ultimazione dei lavori, o la cessione effettuata da una impresa non costruttrice).
La liberalizzazione
La valutazione
Da questa estate, il sistema di valutazione catastale è limitato solo all'ambito delle compravendite di abitazioni stipulate in base al principio del "prezzo-valore", mentre ogni altro tipo di compravendita ssoggettato al principio di libera valutabilità da parte degli uffici, senza che l'azione di accertamento di valore sia paralizzata dai parametri catastali, vale a dire dal fatto che il prezzo dichiarato sia di importo pari o superiore al prodotto che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti di aggiornamento.
La norma
Per effetto dell'articolo 35, comma 23-ter della legge Bersani (n.248/2006), l'impedimento all'azione di accertamento è rimasto applicabile ai soli contratti a titolo oneroso che hanno oggetto il trasferimento di una abitazione tra persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di un'attività Iva in cui l'acquirente richieda al notaio l'applicazione del regime del prezzo-valore.
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