1/9/2007
Per gli immobili dei professionisti scorporo mirato
Con il nuovo anno scattano anche le nuove norme sugli immobili dei professionisti, caratterizzate da un'analogia con le regole del reddito d'impresa. Nel periodo transitorio le questioni più problematiche riguardano le spese di manutenzione su beni propri e di terzi e la decorrenza delle disposizioni.
Per gli immobili strumentali sono ora ammesse in deduzione quote di ammortamento secondo i coefficienti tabellari del decreto ministeriale 31 dicembre 1988. In sostanza, si tratta di applicare l'aliquota del 3 per cento. La parificazione con la disciplina del reddito d'impresa comporta che anche per i professionisti sia necessario scorporare il valore dell'area su cui si trova il fabbricato strumentale al fine di non tenere conto del costo nel processo di ammortamento (articolo 36, commi 7 e 7-bis, del decreto legge 223/2006).
Le regole per le imprese vanno, però, attuate con qualche inevitabile adeguamento: per i professionisti non può esistere un valore di iscrizione in bilancio dell'area e non è mai configurabile un fabbricato a utilizzo industriale soggetto allo scorporo con forfait del 30 per cento. I professionisti devono sempre applicare la percentuale del 20% in caso di acquisto indistinto di fabbricato e area sottostante o assumere il valore dell'area pari a quello di acquisto in ipotesi di acquisto separato dell'area e successiva costruzione del fabbricato.
In termini più generali, nell'ambito della normativa sul lavoro autonomo non esiste una nozione di strumentalità e si deve ritenere che possa valere quella del reddito d'impresa. Per il professionista può dunque essere considerato strumentale un immobile sia per destinazione sia per natura. Inoltre, ai fini dell'individuazione del momento da cui fare iniziare il processo di ammortamento, non conta l'entrata in funzione del bene - come invece avviene per le imprese - ma dovrebbe rilevare la stipula dell'atto (circolare 90/E/2001).
Per quanto concerne le spese di manutenzione, ammodernamento e ristrutturazione, l'articolo 54, comma 2, del Tuir stabilisce che se non sono imputabili a incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono, sono deducibili nel periodo d'imposta di sostenimento nei limiti del 5% del costo complessivo dei beni materiali ammortizzabili. L'eventuale eccedenza è deducibile in quote costanti nei cinque periodi d'imposta successivi. In sostanza, si applica la medesima regola prevista dall'articolo 102, comma 6, del Tuir per le imprese.
Qualche problema si pone per le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria sostenute dal 1º gennaio 2007 con riferimento a immobili acquistati dal professionista prima di tale data, per i quali continuano a non essere deducibili le quote di ammortamento. In questi casi, la spesa sostenuta, se capitalizzata, finirebbe col risultare di fatto indeducibile, seguendo la stessa sorte delle quote di ammortamento. Occorre però considerare che l'articolo 54, comma 2, del Tuir, consente di "sfuggire" all'obbligo di imputazione della spesa a incremento del costo del cespite solo per motivazioni (civilistiche) riconducibili alla natura non incrementativa della spesa, e non in ragione di caratteristiche proprie del cespite.
La soluzione di buon senso sembra quella di ritenere che anche le nuove disposizioni sulle spese di "manutenzione straordinaria" si devono applicare solo agli immobili strumentali acquistati dal professionista dal 1º gennaio 2007. Se così fosse resta comunque il problema di come attuare la deduzione del costo, considerato che l'articolo 54 del Tuir nulla prevede su questo aspetto.
Per quanto riguarda le spese di manutenzione e ristrutturazione relative a beni di terzi, non ha senso parlare di capitalizzazione sul costo del bene. In mancanza di un'espressa previsione normativa analoga a quella dell'articolo 108, comma 3, del Tuir, secondo la quale queste spese risulterebbero deducibili in base al minor periodo tra quello di durata del contratto e quello di cessione dell'utilità degli interventi, dovrebbe prevalere il criterio della deduzione in base al pagamento (regola generale del reddito di lavoro autonomo) che, però, non appare scelta sistematica. Un'altra soluzione è quella di calcolare il plafond del 5% sugli altri beni detenuti e dedurre l'eccedenza nel quinquennio successivo.
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