Importanti novità nelle procedure fallimentari arrivano anche per le vendite degli immobili. Mentre in precedenza si applicavano ai fallimenti le stesse regole delle esecuzioni individuali, ora quel vincolo è scomparso e l’intera materia della liquidazione dei beni acquisiti all’attivo fallimentare è stata riformata.
Tutta l’attività liquidatoria viene ora preventivamente esposta dal curatore in un “programma di liquidazione” privilegiando le possibilità di vendere in blocco l’azienda fallita, includendo in questa anche gli eventuali immobili.
La scelta della vendita unitaria dell’azienda mira alla conservazione dell’impresa, assicurandone la sopravvivenza come migliore risultato economico per i creditori. In effetti è vero che una vendita frazionata dei beni che compongono l’azienda porterebbe a disperdere guadagni anche notevoli.
In concreto può accadere che una vendita frazionata dei componenti dell’azienda sia più vantaggiosa oppure che, oltre ai beni dell’azienda, ve ne siano altri ad essa estranei: si pensi alla casa di abitazione del debitore.
In questi casi il “programma di liquidazione” dovrà indicare le condizioni della vendita che il curatore potrà scegliere con ampio margine di discrezionalità, inclusa la delega a soggetti specializzati.
Secondo quanto stabilito dalle disposizione della nuova legge, le nuove vendite fallimentari non le fa più il giudice delegato, ma direttamente il curatore, che dovrà in ogni caso individuare metodi competitivi sulla base di stime effettuate da esperti, adottando forme di pubblicità idonee ad assicurare la massima informazione e partecipazione degli interessati.
Tuttavia, il curatore non è abbandonato a se stesso perché l’approvazione del programma di liquidazione sostituisce tutte le autorizzazioni alla vendita, che un tempo dovevano essere richieste di volta in volta.
Pur nella liberalizzazione e flessibilità delle forme è comunque previsto che la vendita possa essere sospesa dal curatore nel momento in cui pervenga una proposta irrevocabile di acquisto, per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto.
Si tratta di un meccanismo che si rifà agli aumenti di sesto tipici delle esecuzioni immobiliari, ma dai quali si distingue sia per l’importo della nuova offerta (solo il 10 anziché il 17 %), sia per i tempi, perché non è più previsto il termine perentorio di dieci giorni dall’aggiudicazione provvisoria per la presentazione delle offerte migliorative.
Queste nuove disposizioni sottolineano l’enorme ampliamento della sfera di azione del curatore, che può ora procedere autonomamente alla nomina degli stimatori degli immobili, alla scelta delle forme pubblicitarie e delle modalità di vendita nella completa assenza del giudice, che ha il solo compito di controllare.
È bene sapere che il controllo del giudice viene effettuato “a posteriori”, perché il curatore deve informare quest’ultimo ed il comitato dei creditori solo dell’esito della vendita, depositando in cancelleria la relativa documentazione.
In caso di problemi nel corso della vendita, ogni interessato potrà fare un reclamo e presentarlo al giudice delegato entro il termine perentorio di otto giorni dalla conoscenza dell’atto.
Se l’irregolarità consiste nell’omissione di un atto ritenuto doveroso, il termine per reclamare potrà essere di otto giorni dalla scadenza di una diffida a provvedere, che l’interessato avrà precedentemente indirizzato al curatore.
Il reclamo, una volta assicurato il contraddittorio tra le parti, sarà istruito dal giudice delegato senza formalità e deciso con decreto contro il quale si potrà ricorrere al tribunale fallimentare per un riesame della vertenza. Anche in questa sede si procederà senza formalità, ma la decisione questa volta sarà definitiva
Nei casi più gravi di violazione dei doveri di imparzialità e corretto funzionamento dei meccanismi della vendita, si potrà arrivare alla revoca del curatore, fatte salve eventuali sanzioni più gravi.
