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CONFEDILIZIA: esagerata pressione fiscale sugli immobili e crisi

pubblicato il 14.04.2015
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Con il 2015, la proprietà immobiliare si troverà, per il quarto anno consecutivo, a subire un livello di imposizione tributaria insostenibile. Ad aumentare vertiginosamente, come noto, è stata una specifica componente della tassazione sugli immobili, quella di natura patrimoniale.

Quella giova ricordarlo che colpisce gli immobili al di là di qualsiasi reddito dagli stessi prodotto. E che si aggiunge anche questo è bene rammentarlo ad altre forme di imposizione, come quella sui redditi e quella sui trasferimenti.

 

I dati principali

 

  • Nel 2014, il gettito di IMU e TASI (imposte entrambe sostanzialmente patrimoniali, nonostante la seconda venga nominalmente qualificata come tributo sui servizi) è stato di circa 25 miliardi di euro.
  • Fino al 2011, il gettito dell’ICI era stato di circa 9 miliardi di euro.
  • Le imposte locali sugli immobili si sono quasi triplicate rispetto al 2011.
  • Fra il 2012 e il 2014, la proprietà immobiliare ha versato complessivamente circa 69 miliardi di euro di imposte di natura patrimoniale.
  • Dal 2012, i proprietari versano ai Comuni 15/16 miliardi di euro in più ogni anno (il 50% in più rispetto all’entità dello sgravio degli “80 euro”).
  • Il carico fiscale sugli immobili del 2014 (Governo Renzi), dato da IMU e TASI, è stato di oltre 1 miliardo superiore rispetto a quello dell’IMU 2012 (Governo Monti).

 

LE TASSE LOCALI SUGLI IMMOBILI DAL 2011 AL 2014

 

 

2011

e anni precedenti

 

2012

(Governo Monti)

 

2013

(Governo Letta)

 

2014

(Governo Renzi)

9,2 miliardi

(ICI)

23,8 miliardi

(IMU)

20,4 miliardi

(IMU e MINI-IMU)

25 miliardi

(IMU e TASI)

 

 

È necessario partire da questi dati e da quelli, altrettanto significativi, relativi ad esempi di tassazione in capo a singoli proprietari (vedi sotto) per effettuare qualsiasi valutazione dell’attuale situazione del comparto immobiliare e per ipotizzare i possibili scenari futuri, anche in vista della local tax.

 

La necessità di ridurre la tassazione sugli immobili non è dovuta solo ad un’esigenza di equità. I riflessi che il carico fiscale genera sul settore immobiliare e sull’intera economia sono stati a lungo sottovalutati da molti.

 

La miope e acritica ripetizione di modelli teorici sconfessati dai fatti modelli secondo i quali le imposte ricorrenti sugli immobili risulterebbero meno “distorsive” per la crescita economica ha impedito per molto tempo di far emergere ciò che gli operatori economici (del settore immobiliare, ma anche delle decine e decine di comparti che all’immobiliare sono collegati) avevano sperimentato sulla propria pelle sin dall’inizio della offensiva fiscale di fine 2011.

 

E cioè che gravare gli immobili in modo repentino, marcato e, ormai, ripetuto di un carico di tasse come quello abbattutosi in Italia negli ultimi anni, produce conseguenze negative a catena, con riflessi evidenti e innegabili sulla crescita del Paese:

  • crollo delle compravendite
  • diminuzione degli interventi sulle singole unità immobiliari per ristrutturazione e arredamento
  • fallimento di innumerevoli piccole imprese del settore
  • perdita di centinaia di migliaia di posti di lavoro in edilizia
  • crisi delle locazioni e progressiva riduzione della relativa offerta, con gli immagina- bili risvolti sociali
  • caduta dei consumi generata dalla perdita di valore degli immobili (stimata in circa 2.000 miliardi) e dall’effetto che tale riduzione ha prodotto su milioni di proprietari ai quali è venuta improvvisamente a mancare quella sorta di copertura assicurativa che da sempre ha rappresentato, per ciascuno di loro, la consapevolezza di poter contare su un bene che mai prima si era svalutato

È dal Fisco che bisogna ripartire per dare vita ad una grande “operazione fiducia”  per il settore immobiliare. Solo attraverso un segnale concreto, tangibile e, soprattutto, percepibile dalla proprietà diffusa nel senso di una riduzione della morsa fiscale sugli immobili, si potrà sperare nell’attivazione di un circolo virtuoso, capace di diffondere un ottimismo “contagioso”, che non mancherebbe di riflettersi sui grandi numeri della nostra economia.

 

E per farlo, non ci si può di certo limitare ad operazioni di restyling delle attuali imposte locali. Bisogna fare molto di più: avere coraggio e capacità di innovare.

 

Occorre abbandonare la pigra (e ingiusta) tassazione su base catastale/patrimoniale e creare un sistema che preveda la tassazione degli immobili esclusivamente per il reddito che essi producono e per i servizi certi, verificabili, quantificabili che ricevono, a beneficio sia dei loro proprietari sia dei loro utilizzatori. Con effetti positivi (anche in termini di riduzione della spesa pubblica e di eliminazione degli sprechi) per l’intera collettività.

 

Esempi della pressione fiscale

 

ABITAZIONE DATA IN AFFITTO

Raffronto tassazione locale 2011-2014

 Contratto “libero” (4 a nni + 4)

 

Città: Roma Immobile A2 con rendita catastale di 1.000 euro

2011 Aliquota ICI:  7 per mille

2014 Aliquota IMU: 10,6 per mille Aliquota TASI: 0,8 per mille

2011

ICI

2014

IMU + TASI

Variazione assoluta

Variazione percentuale

 

735 euro

 

1.889 euro

 

+ 1.154 euro

 

+ 157%

 

 

 Contratto “ concordato ”, a canone cal mierato ( 3 anni + 2)

 

Città: Roma Immobile A2 con rendita catastale di 1.000 euro

2011Aliquota ICI:  4,6 per mille

2014 Aliquota IMU: 10,6 per mille Aliquota TASI: 0,8 per mille

2011

ICI

2014

IMU + TASI

Variazione assoluta

Variazione percentuale

 

483 euro

 

1.889 euro

 

+ 1.406 euro

 

+ 291%

 

***

 

Le tabelle illustrano l’aumento di tassazione locale che hanno subìto, a partire dal 2012, gli immobili locati. Tassazione su base puramente patrimoniale che si aggiunge a quella che colpisce il reddito da locazione.

È sconcertante notare come dall’aggravio fiscale sugli immobili non siano stati risparmiati, in ossequio alla funzione sociale che essi tradizionalmente svolgono, neppure gli immobili dati in affitto, neanche nel caso in cui la locazione sia a canone calmierato, attraverso i cosiddetti contratti “concordati”.

 

 

Caso tipo

 

IMMOBILE NON ABITATIVO DATO IN AFFITTO

Città: Roma – Aliquota IMU: 10,6 per mille – Aliquota TASI: 0,8 per mille

 

Immobile C2 con rendita catastale di 1.000 euro Canone annuo: 12.000 euro

 

Scaglione di reddito IRPEF* Addizionale regionale IRPEF* Addizionale comunale IRPEF* IMU TASI Imposte registro e bollo Totale
Fino a 15.000 euro 2.622 euro (aliquota 23%) 197 euro (aliquota 1,73%) 103 euro (aliquota 0,9%) 1.781
euro
107 euro 136 euro 4.946
 
euro
Oltre 15.000 euro e fino a
28.000 euro
3.078 euro (aliquota
27%)
197 euro (aliquota 1,73%) 103 euro (aliquota 0,9%) 1.781 107 euro 136 euro 5.402
   
euro euro
Oltre 28.000 euro e fino a
55.000 euro
4.332 euro (aliquota
38%)
266 euro (aliquota 2,33%) 103 euro (aliquota 0,9%) 1.781
euro
107 euro 136 euro 6.725 euro
 
 
Oltre 55.000 euro e fino a
75.000 euro
4.674 euro (aliquota 41%) 266 euro (aliquota 2,33%) 103 euro (aliquota 0,9%) 1.781
euro
107 euro 136 euro 7.067
 
euro
Oltre
75.000 euro
4.902 euro (aliquota 43%) 266 euro (aliquota 2,33%) 103 euro (aliquota 0,9%) 1.781
euro
107 euro 136 euro 7.295
 
euro

 

Caso concreto

Roma, Via degli Zingari 39 – Foglio 493, Particella 261, Sub 5 e 23

Immobili C1 e C2 (negozio e sottonegozio), con rendite catastali pari a 2.685,58 euro e 1.142,04 euro Canone annuo complessivo: 11.709,24 euro

 

Scaglione di reddito

IRPEF*

Addizionale regionale IRPEF*

Addizionale comunale IRPEF*

IMU

TASI

Imposte registro e di bollo

Totale

Oltre 75.000 euro

4.783 euro (aliquota 43%)

259 euro (aliquota 2,33%)

100 euro (aliquota 0,9%)

3.678 euro

222 euro

133 euro

9.175 euro (78,35%)

*Imposta relativa solo all’immobile in questione

 

 

Le tabelle illustrano il peso dell’imposizione fiscale a carico dei proprietari che danno in locazione un immobile non abitativo (negozio, ufficio ecc.). I numeri mostrano con chiarezza come le imposte, sta- tali e locali (ben sette), raggiungano un livello tale da erodere come accade nel caso di un immobile di Roma di cui si forniscono tutti gli estremi, verificabili fino all’80% del canone di locazione. Percentuale che arriva a sfiorare il 100% se alle tasse si aggiungono le spese (di manutenzione, assicurative ecc.) alle quali il proprietario locatore deve comunque far fronte (senza considerare il rischio morosità). Tale spropositato livello di tassazione è dovuto, a livello locale, all’introduzione dell’IMU e della TASI, e, a livello statale non essendo applicabile la cedolare secca a una imposizione IRPEF che di fatto colpisce persino le spese, essendo queste considerate come deduzione fiscale nella irrisoria misura forfettaria del 5% a partire dal 2013 (rispetto alla quota del 15%, frutto di una precedente diminuzione dell’originaria misura del 25%).

Fonte: CONFEDILIZIA

 

 

 

 

ABITAZIONE CHE NON SI RIESCE AD AFFITTARE

 

Città: Roma

Immobile A2 situato nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione principale Rendita catastale: 1.000 euro

Aliquota IMU: 10,6 per mille Aliquota TASI: 0,8 per mille

 

Scaglione di reddito

IRPEF*

Addizionale re- gionale IRPEF*

Addizionale comunale IRPEF*

IMU

TASI

Totale

Fino a

15.000 euro

161 euro

(aliquota 23%)

12 euro

(aliquota 1,73%)

6 euro

(aliquota 0,9%)

1.781

euro

134

euro

2.094

euro

da 15.001 a

28.000 euro

189 euro

(aliquota 27%)

12 euro

(aliquota 1,73%)

6 euro

(aliquota 0,9%)

1.781

euro

134

euro

2.122

euro

da 28.001 a

55.000 euro

266 euro

(aliquota 38%)

16 euro

(aliquota 2,33%)

6 euro

(aliquota 0,9%)

1.781

euro

134

euro

2.203

euro

da 55.001 a

75.000 euro

287 euro

(aliquota 41%)

16 euro

(aliquota 2,33%)

6 euro

(aliquota 0,9%)

1.781

euro

134

euro

2.224

euro

Oltre

75.000 euro

301 euro

(aliquota 43%)

16 euro

(aliquota 2,33%)

6 euro

(aliquota 0,9%)

1.781

euro

134

euro

2.238

euro

*Imposta relativa solo all’immobile in questione

 

 

La tabella mostra il carico fiscale, inspiegabilmente punitivo, cui è soggetto un appartamento destinato alla locazione, ma per il quale il proprietario non riesce a trovare un inquilino. Le imposte dovute per un immobile di questo tipo che non produce alcun reddito e che è, anzi, fonte di spese (condominiali, di manutenzione, assicurative ecc.) sono ben cinque:

  • IRPEF
  • Addizionale regionale IRPEF
  • Addizionale comunale IRPEF
  • IMU
  • TASI

Per un appartamento medio di Roma, con rendita catastale di 1.000 euro, la somma delle 5 imposte dovute varia tra 2.094 e 2.238 euro, in funzione dello scaglione di reddito IRPEF in cui si colloca il contribuente proprietario. Somme che il contribuente in questione deve necessariamente trarre dai propri risparmi ovvero da eventuali redditi derivanti da altra fonte (lavoro, pensione ecc.).

 

Fonte: CONFEDILIZIA

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