IMPOSTE DI TRASFERIMENTO(per
chi acquista).
L’Iva e l’imposta
di registro sono tasse che si pagano ogni volta
che c’è il trasferimento di un bene immobile
da una persona ad un’altra. Sono a carico di chi
compra, così come lo sono l’imposta ipotecaria
e l’imposta catastale.
In compenso, per chi compra una casa per destinarla ad
abitazione esiste anche una serie di agevolazioni fiscali.
Queste imposte non vanno pagate tutte in ogni caso: se
ne pagano alcune o altre a seconda dei casi. Facendo clic
sui titoli qui sotto è possibile esaminare in dettaglio
l’applicazione di ogni singola imposta o agevolazione
fiscale.
• Imposta di registro
• Imposta ipotecaria e imposta catastale
• Iva
• Agevolazioni
Imposta di registro
L’imposta di registro si paga in misura
proporzionale quando si compra un immobile da un privato,
oppure da un’impresa che non sia quella costruttrice,
né esista al solo scopo di comprare e vendere immobili,
né abbia solo effettuato lavori di ristrutturazione.
Se invece si acquista da un impresa che rientra negli
ultimi tre casi appena elencati (nei quali è previsto
il pagamento dell’Iva) si paga solo forfetariamente
un’imposta di registro fissa di 129,00 EURO.
Quanto pagare (le agevolazioni).
L’imposta di registro si paga in proporzione al
prezzo dell’acquisto. L’aliquota (cioè
la percentuale) cambia a seconda dei casi:
• L’aliquota è del 3% sul prezzo
dell’immobile indicato nel rogito per chi gode dell’agevolazione
per la “prima casa”.
• Anche chi non gode di questa agevolazione
paga la stessa aliquota del 3% quando l’immobile
è di interesse storico, artistico o archeologico
(è cioè “vincolato”, in base
alla legge sulla tutela del patrimonio storico e artistico).
• Si deve pagare il 7% in tutti gli altri casi (unica
eccezione: se si vende un diritto d’uso o di usufrutto
su un immobile. In questi casi l’aliquota sale all’8%)
Ipotecaria
Questa imposta colpisce trascrizione, iscrizione,
rinnovazione, cancellazione e annotazione nei pubblici
Registri immobiliari.
Queste formalità appena elencate
devono essere eseguite da chi compie le seguenti operazioni:
• Acquisto di diritti di proprietà o
di altri diritti reali di godimento (cioè di usufrutto,
di servitù, di superficie, di uso, di abitazione
e di enfiteusi) su beni immobili. È quindi evidente
che chi compra un immobile ricade in questa ipotesi;
• successioni (cioè eredità)
• donazioni
• ipoteche
Questa imposta si paga all’Agenzia del Territorio
dei Pubblici registri immobiliari (“Conservatoria”)
nella cui circoscrizione si trovano gli immobili.
Normalmente al pagamento provvede il notaio. Per la base
imponibile e le aliquote si può chiedere a lui,
tenendo conto del fatto che nei due casi più comuni:
• Se chi vende è l’impresa che
ha costruito l'immobile, oppure un’impresa che ha
ristrutturato un immobile che già esisteva, oppure
ancora un’impresa immobiliare (cioè che compra
e vende immobili), chi compra paga l’imposta ipotecaria
nella misura fissa di 129,00 EURO.
• Se chi compra ha diritto alle agevolazioni
per la prima casa, paga l’imposta ipotecaria nella
misura fissa di 250.000 lire anche se compra da un privato
o da un’impresa diversa dai tre tipi indicati al
punto precedente.
• Negli altri casi, la base su cui si calcola
l’imposta è la stessa che si utilizza per
il calcolo dell’Imposta di registro: nei casi principali,
quelli in cui non è dovuta l’Iva, l’aliquota
da pagare è del 2%. Per gli altri casi, normalmente
chi compra casa fa riferimento al notaio.
Catastale
Questa imposta colpisce le "volture catastali"
" (cioè la registrazione al Catasto dei trasferimenti
immobiliari) eseguite per operazioni uguali a quelle appena
elencate per l'imposta ipotecaria.
Questa imposta si paga all’Ufficio
del Catasto. Normalmente al pagamento provvede il notaio.
La somma da pagare cambia a seconda
che si compri da un privato o da un’impresa:
• Se chi vende è l’impresa che
ha costruito l'immobile, oppure un’impresa che ha
ristrutturato un immobile che già esisteva, oppure
ancora un’impresa immobiliare (cioè che compra
e vende immobili), allora le imposte ipotecarie e catastali
sono di 129,00 EURO ciascuna, per un totale di 258,00
EURO.
• Se invece si compra da un’impresa di
tipo diverso dai tre appena elencati (per esempio una
ditta che possedeva un appartamento e che lo vende perché
ha cessato l’attività), allora le imposte
ipotecarie e catastali si pagano in modo proporzionale:
l’imposta ipotecaria è pari al 2%, mentre
l’imposta catastale è pari all'1% della somma
che si è dichiarata nel contratto di vendita.
Sommando queste due percentuali si avrà quindi
un’imposta complessiva del 3%.
• Anche se si compra da un privato le imposte
ipotecari e catastali si pagano in modo proporzionale:
l’imposta ipotecaria è pari al 2% della somma
che si è dichiarata nel contratto di vendita, mentre
l’imposta catastale è pari all'1%.
Sommando queste due percentuali si avrà quindi
anche in questo caso un’imposta complessiva del
3%.
• In ogni caso, se chi compra ha diritto alle
agevolazioni per la prima casa sia che compri da un privato
o da una impresa diversa dai tre tipi indicati al punto
1, paga l’imposta ipotecaria nella misura fissa
di 129,00 EURO.
Iva
L’Iva si paga quando si compra un immobile
da un’impresa costruttrice, o che esiste allo scopo
di comprare e vendere immobili, o che ha eseguito un “intervento
di recupero” (ristrutturazione).
Al contrario, l’Iva non si paga quando si compra
da un privato, o da un’impresa che non rientra nelle
ipotesi precedenti: in questi casi si paga infatti l’imposta
di registro.
Quanto pagare - le agevolazioni
L’Iva si paga in proporzione al prezzo dell’acquisto.
L’aliquota (cioè la percentuale) normale
è del 20% del prezzo totale; tuttavia si applicano
aliquote ridotte:
• Se l’immobile che si compra è
un’abitazione privata (quindi non è un ufficio,
o un negozio o un capannone industriale), non considerata
“di lusso”. In questo caso l’Iva scende
al 10%.
• Quando si acquista, dall’impresa che
lo ha fabbricato, un immobile non di lusso costituito
da appartamenti, box, negozi che hanno le caratteristiche
previste dalla cosiddetta “legge Tupini” e
cioè:
• più del 50% della superficie dei piani
superiori al pianterreno destinato a uso abitativo;
• non più del 25% della superficie dei
piani superiori al pianterreno destinato a negozi.
(Attenzione però: l'aliquota resta al 20% se l'impresa
che vende non è quella costruttrice).
• Se poi si compra per la prima volta una casa
allo scopo di abitarci, l’aliquota si riduce ulteriormente
al 4%: si gode cioè della cosiddetta “agevolazione
per la prima casa”.
Agevolazioni
L’agevolazione cosiddetta “per la
prima casa” consiste in una tassazione molto ridotta,
decisa dallo Stato per aiutare chi ha bisogno di comprare
casa per l’esigenza primaria di abitarci.
Chi può chiederla
Per godere di questa agevolazione è necessario
che:
• La casa non sia considerata di lusso.
• Chi la compra abbia la residenza nel Comune
dove si trova l’immobile, oppure dichiari al notaio,
durante il rogito, che intende trasferire lì la
residenza entro un anno dall’acquisto.
In alternativa, il Comune in cui si trova l’immobile
può essere quello dove lavora abitualmente: in
questo caso non è necessario prendervi la residenza.
Infine, nel caso particolare che chi compra la casa lavori
all’estero per conto di un datore di lavoro italiano,
è sufficiente che l’abitazione comprata si
trovi nel Comune in cui ha sede la ditta per la quale
si lavora.
• Non si sia già usufruito dell’agevolazione
per la “prima casa” per un immobile che si
possiede ancora (o del quale si ha l’usufrutto o
il diritto d’uso), nemmeno in comproprietà
con altre persone, anche in Comuni diversi da quello in
cui si acquista la casa.
Questo significa in pratica che si può godere di
questa agevolazione soltanto per una casa alla volta.
• Non si possiedano nello stesso Comune altre
case, neanche in comunione con il coniuge, e nemmeno se
ne abbia l’usufrutto o il diritto d’uso.
Questo vuol dire che se si possiedono altre case in altri
Comuni, ma per nessuna di queste si è ottenuta
l’agevolazione come “prima casa”, è
possibile fare richiesta per comprarne una con questa
agevolazione (purché la nuova casa si trovi in
un Comune in cui non si possiede già un’altra
casa).
Se occorre rivendere.
Attenzione: se si compra un immobile
con l’agevolazione per la “prima casa”
ci si deve impegnare a non rivenderlo per almeno cinque
anni oppure, se lo si vende prima di cinque anni, a comprare
entro un anno un altro immobile da usare come abitazione
principale.
Se questo non succede, allora l'Ufficio del registro pretenderà
la differenza fra quanto si è pagato e quanto si
sarebbe dovuto pagare senza l'agevolazione per la prima
casa, il tutto maggiorato del 30% a titolo di sanzione.
Non basta: in questo caso sono dovuti anche gli interessi
di mora.
Dall’altro lato chi vende la
casa per la quale ha goduto dell’agevolazione per
la prima casa (con Iva al 4% o imposta di registro al
3%) e ne compra, entro un anno dalla vendita, una nuova
non di lusso, ha diritto al cosiddetto “credito
d’imposta”.
Questo vuol dire che l’Iva (o
l’imposta di registro) pagata per il precedente
acquisto può essere spesa per pagare varie tasse
sulla nuova casa, come appunto l’Iva o l’imposta
di registro, ma anche tasse ipotecarie, catastali, sulle
successioni o sulle donazioni, tasse su atti o denunce
presentati all'Ufficio del registro o anche l’Irpef
nella dichiarazione dei redditi.
Non ne può però essere chiesta la restituzione.
Attenzione: nel caso in cui il
nuovo acquisto avvenga da una società che fattura
con Iva, chi compra dovrà comunque pagare l'Iva
(sia pure ridotta, per via dell'agevolazione prima casa),
e dovrà poi ricorrere al recupero del credito nel
modo appena descritto.
