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Certificazione agibilità: parziale, forme alternative e commerciabilità degli immobili
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"Il certificato di agibilità" attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati e viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale. 


Poiché esso attesta anche le condizioni di sicurezza del fabbricato, il suo rilascio è subordinato alla presentazione al Comune:

 

- del certificato di collaudo statico;
del certificato di conformità alle norme antisismiche delle opere eseguite (ovviamente per i soli edifici siti in zone dichiarate sismiche);
della dichiarazione di conformità alle norme in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche.

 



L’agibilità può definirsi anche per silenzio-assenso. Una volta presentata l’istanza per il rilascio del certificato di agibilità al competente ufficio comunale, in mancanza di un provvedimento formale rilasciato dal comune stesso, l’agibilità si intende comunque attestata:

 

- decorsi 30 giorni nel caso sia stato rilasciato e acquisito alla pratica edilizia, in occasione della presentazione del progetto iniziale, il parere dell’A.S.L. sulla conformità alle norme igienico-sanitarie
- decorsi 60 giorni nel caso non sia stato rilasciato il parere dell’A.S.L. e lo stesso sia stato sostituito da un’apposita autocertificazione (possibile, peraltro, solo per interventi di edilizia residenziale)

 

 

Agibilità Parziale

 

La normativa attualmente in vigore contempla anche la figura della cosiddetta “agibilità parziale”, riguardante cioè solo porzioni, funzionalmente autonome, di un determinato fabbricato, o solo alcuni edifici, nell’ambito di più vasti e articolati complessi immobiliari (i “condomini orizzontali” e i “super-condomini”).

 

Gli edifici che possono richiedere ed ottenere il certificato di abitabilità parziale sono tutti gli edifici, o parti di essi, purché autonomamente funzionanti e che quindi ogni aspetto sia stato correttamente sviluppato. Ecco un breve elenco.

  • Realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria, relative all’intero intervento edilizio.
  • Completate le parti strutturali connesse.
  • Collaudati e certificati gli impianti riguardanti le parti comuni.

 

 

Ma l’agibilità parziale può essere richiesta anche per singole unità abitative, purché siano funzionanti e rispettose dei punti elencati di seguito.

 

  • Realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria,  funzionali rispetto all’edificio in questione.
  • Completate e collaudate le opere strutturali connesse.
  • Certificati tutti gli impianti.
  • Portate a completamento le parti comuni.

 

 

 

Forme alternative: Dichiarazione di conformità e agibilità

 

L’art. 25 c. 5bis del T.U. DPR 380/2001 prevede inoltre una forma alternativa al certificato di agibilità, ossia la dichiarazione di conformità e agibilità (rilasciata dal direttore lavori o da un professionista abilitato). La norma prevede pure che le regioni a statuto ordinario disciplinino con legge le modalità per l’attuazione della procedura alternativa di dichiarazione dell’agibilità e per i controlli. 

 

Pertanto si potrà ricorrere a questa figura solo nelle regioni che abbiano la disciplina di dettaglio (in particolare in quelle che, con propria legge, abbiano regolamentato le modalità di redazione, formazione e rilascio della dichiarazione del direttore lavori o del professionista abilitato, le modalità di presentazione e, soprattutto, le modalità, le tipologie, i termini per i controlli da effettuarsi a cura dei comuni). 

 

Il rilascio del certificato di agibilità non impedisce comunque al comune di poter dichiarare l’inagibilità di un edificio o di parte di esso qualora siano venute meno le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità.

 

 

 
La funzione del certificato di Agibilità
 

La funzione del certificato di agibilità non è quella di attestare la conformità dell’edificio al progetto approvato e quindi la sua regolarità edilizia; al certificato di agibilità deve riconoscersi la natura di attestazione dell’idoneità dell’edificio 

 

– sotto il profilo igienico sanitario, della sicurezza e del risparmio energico 

– a essere utilizzato ai fini abitativi, commerciali, industriali, direzionali, altro.

 

Il rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune non garantisce la regolarità urbanistica ed edilizia del fabbricato trasferito. Se sono stati commessi degli abusi edilizi gli stessi non possono certo ritenersi sanati per effetto del rilascio del certificato di agibilità. Rimane pertanto ferma la facoltà per il Comune di irrogare tutte le sanzioni previste dalla legge per la repressione degli abusi commessi. 

 

 

Il certificato di agibilità non può essere rilasciato (né l’agibilità può formarsi per silenzio/assenso): 

 

- se gli impianti posti a servizio del fabbricato non sono stati realizzati in conformità alle norme in materia di sicurezza e se non sono state rilasciate le relative “dichiarazioni di conformità” dalle imprese installatrici (vedi capitolo Gli impianti e le dichiarazioni di conformità); 

- se il fabbricato non è stato dotato dell’attestato di prestazione energetica.

 

 

 

Il certificato di agibilità e la commerciabilità dei fabbricati 

 

Per la commerciabilità degli edifici non è necessario che sia già stato rilasciato il certificato di agibilità, né per la validità degli atti comportanti il trasferimento degli stessi è necessaria la menzione dell’agibilità; tuttavia non si può non sottolineare come, qualora a essere venduto sia un edificio privo del certificato di agibilità, si pone l’esigenza di regolamentare i rapporti tra le parti anche al fine di evitare l’insorgere di future contestazioni. 

 

L’agibilità, se da un lato non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato, dall’altro, costituendo il presupposto per l’utilizzabilità di un fabbricato incide in maniera rilevante sulla commerciabilità “economica” dello stesso (a meno che si tratti di un fabbricato che le parti stesse abbiano convenuto di trasferire senza agibilità: si pensi al contratto con cui il venditore trasferisca un fabbricato realizzato “al grezzo” quando le opere di completamento sono assunte a proprio carico dall’acquirente).

 

Come si è detto nel precedente paragrafo, il venditore assolve ai propri obblighi sull’agibilità anche quando, in mancanza di una formale certificazione, dimostri che l’agibilità si è formata per silenzio-assenso.

 

Più precisamente qualora si sia formata la fattispecie del silenzio-assenso il costruttore-venditore che, al momento del rogito o anche nel corso del giudizio, offra la documentazione attestante la regolare presentazione dell’istanza e il decorso del tempo, assolve quanto dovuto ai fini dell’agibilità dell’immobile promesso in vendita. Sorge tuttavia a suo carico l’onere, a richiesta del notaio o dell’acquirente, di comprovare che l’istanza sia stata presentata con la dovuta documentazione.

 

 

La presenza dell’agibilità (per dichiarazione espressa o per silenzio-assenso) costituisce pertanto un elemento che non può essere trascurato sia nella fase della trattativa sia nella fase della contrattazione immobiliare. La presenza dell’agibilità influisce infatti: 

 

- sul consenso da parte dell’acquirente che potrebbe non essere disponibile ad acquistare un fabbricato privo dell’agibilità. L’agibilità è infatti condizione per la concreta utilizzabilità di un fabbricato;

 

- sulle condizioni di vendita: la parte acquirente potrebbe essere disponibile ad acquistare un fabbricato privo dell’agibilità, purché di ciò si tenga conto nella determinazione del prezzo. Non è neppure escluso che scopo delle parti sia proprio quello di trasferire fabbricati privi dell’agibilità; si pensi ad esempio: al trasferimento del fabbricato al grezzo da completarsi a cura dello stesso acquirente che assume a proprio carico le opere di finitura e quindi anche l’onere di richiedere l’agibilità;  al trasferimento del fabbricato dismesso, dichiarato inagibile per le sue precarie condizioni di conservazione e che l’acquirente acquista al fine di procedere alla sua radicale ristrutturazione.

 

 

Il trasferimento di fabbricati privi di agibilità è senza dubbio possibile, visto che la menzione dell’agibilità, come sopra già ricordato, non è richiesta dalla legge a pena di validità dell’atto di compravendita. Sono peraltro tutelati dalle legge sugli immobili in costruzione8(vedi Guida “Acquisto in Costruzione“) gli acquisti di immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire ma non siano  ancora in condizione di ottenere l’agibilità. 

 

 

Il certificato di agibilità e il contratto preliminare

 

Nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un fabbricato privo dell’agibilità, dal contratto dovranno emergere quelle che sono le intenzioni delle parti al riguardo. Pertanto: 

 

a) se viene trasferito un fabbricato già dichiarato agibile sarà opportuno che tale circostanza risulti, su dichiarazione del promittente venditore, anche dal contratto preliminare;

 

b) se viene trasferito un fabbricato non ancora dichiarato agibile sarà quanto mai opportuno stabilire:

- se la stipula del rogito definitivo è subordinata al rilascio (o al formarsi per silenzio assenso) dell’agibilità perché è nella volontà delle parti trasferire un fabbricato agibile;

- se il fabbricato debba al contrario essere ceduto privo dell’agibilità (al grezzo, da ristrutturare o comunque in uno stato tale da non consentire ancora la dichiarazione di agibilità); 

- a chi spetterà l’onere – nel caso di cessione al grezzo o comunque con i lavori di costruzione non ancora ultimati

– di realizzare le opere di completamento e di finitura e di chiedere il rilascio dell’agibilità (cioè dovrà essere precisato, già in occasione della stipula del preliminare, se tali opere dovranno essere eseguite dall’acquirente o dal venditore, nel qual caso dovranno essere anche precisati i termini per il completamento delle opere e per l’ottenimento dell’agibilità e indicate le garanzie poste a carico del venditore) .

 


 

GLOSSARIO

 

Certificato collaudo statico

Il collaudo statico è prescritto per le seguenti opere, ogniqualvolta la loro sicurezza possa comunque interessare la pubblica incolumità:

a) le opere in conglomerato cementizio armato normale, ossia le opere composte da un complesso di strutture in conglomerato cementizio e armature che assolvono a una funzione statica;

b) le opere in conglomerato cementizio armato precompresso, ossia le opere composte di strutture in conglomerato cementizio e armature nelle quali si imprime artificialmente uno stato di sollecitazione addizionale di natura ed entità tali da assicurare permanentemente l’effetto statico voluto;

c) le opere a struttura metallica ossia le opere nelle quali la statica è assicurata in tutto o in parte da elementi strutturali in acciaio o in altri metalli. Per queste opere, il rilascio del certificato di agibilità è subordinato alla presentazione al comune di una copia del certificato di collaudo.

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Certificato di agibilità

Attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. Il certificato di agibilità viene rilasciato con riferimento ai seguenti interventi (indipendentemente dal fatto che per gli stessi sia richiesto il permesso di costruire o la denuncia di inizio attività):

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

 

La domanda di rilascio del certificato di agibilità deve essere presentata al comune entro quindici giorni dal termine dei lavori di finitura corredata della seguente documentazione:

- richiesta di accatastamento dell’edificio, sottoscritta dal richiedente il certificato di agibilità, che il comune provvede a trasmettere al catasto;

- dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, nonché alla avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti, sottoscritta dal richiedente il certificato di agibilità;

- dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati alla normativa in materia di sicurezza;

- attestato di prestazione energetica (in caso di edifici di nuova costruzione o di edifici oggetto di ristrutturazione importante per i quali il permesso di costruire sia stato richiesto dopo l’8 ottobre 2005). Il certificato di agibilità è rilasciato dal comune previa verifica, oltre che di tutti i documenti sopra descritti, anche:

- del certificato di collaudo statico;

- della certificazione di conformità delle opere eseguite alle norme antisismiche (ovviamente per i soli edifici siti in zone dichiarate sismiche);

- della dichiarazione di conformità delle opere alla normativa in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche.

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Certificato di conformità alle norme antisimiche

Tutte le costruzioni la cui sicurezza possa comunque interessare la pubblica incolumità, da realizzarsi in zone dichiarate sismiche sono disciplinate, oltre che dalla normativa tecnica per l’edilizia dettata in via generale dal Testo Unico in materia edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380) anche dalle specifiche norme tecniche emanate con decreti del Ministro per le Infrastrutture e i Trasporti, di concerto con il Ministro per l’Interno, sentiti il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, il Consiglio Nazionale delle Ricerche e la Conferenza unificata.

Il rilascio del certificato di agibilità è condizionato dall’esibizione di un certificato rilasciato dall’Ufficio tecnico della regione che attesti la perfetta rispondenza dell’opera eseguita alle vigenti norme antisismiche.

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Conformità alle norme in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche

I progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici o alla ristrutturazione di interi edifici sono redatti in osservanza delle prescrizioni tecniche fissate dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti volte a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici. È fatto obbligo di allegare ai progetti la dichiarazione di conformità degli elaborati alla normativa vigente in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche, rilasciata da un professionista abilitato. A sua volta il rilascio del certificato di agibilità è subordinato alla presentazione di questa dichiarazione di conformità riferita alle opere realizzate.

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