Criteri per il calcolo della Superficie Commerciale
Documento riepilogativo del sistema di calcolo della “superficie commerciale”, redatto secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari ( edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle entrate )
Superfici principali |
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Descrizione | Incidenza | Annotazioni |
Superficie utile netta calpestabile | 100% | |
Muri perimetrali | 100% | Calcolare fino allo spessore max di 50 cm |
Muri perimetrali in comunione | 50% | Calcolare fino allo spessore max di 25 cm |
Mansarde | 75% | Altezza media minima mt 2,40 |
Sottotetti non abitabili * mansarda |
35% | Altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50 |
Soppalchi abitabili * con finiture analoghe ai vani principali |
80% | Altezza media minima mt 2,40 |
Soppalchi non abitabili | 15% | |
Verande * con finiture analoghe ai vani principali |
80% | |
Verande * senza finiture analoghe ai vani principali |
60% | |
Taverne e Locali seminterrati abitabili * collegati ai vani principali |
60% | Altezza media minima mt 2,40 |
PrecisazioniPer il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature ( interne / esterne / comuni ) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10% |
Superfici di ornamento |
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Descrizione | Incidenza | Annotazioni |
Balconi e Lastrici solari | 25% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
Terrazzi e Logge | 35% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
Terrazzi di attici * a tasca |
40% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
Portici e Patii | 35% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
Corti e Cortili | 10% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2% |
Giardini e aree di pertinenza di "Appartamento" | 15% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5% |
Giardini e aree di pertinenza di "Ville e Villini" | 10% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2% |
PrecisazioniPer le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza |
Superfici vani accessori e parcheggi |
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Descrizione | Incidenza | Annotazioni |
Cantine, Soffitte e Locali accessori * non collegati ai vani principali |
20% | Altezza minima di mt 1,50 |
Locali accessori * collegati ai vani principali |
35% | Altezza minima 2,40 |
Locali tecnici | 15% | Altezza minima di mt 1,50 |
Box * in autorimessa collettiva |
45% | Dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq |
Box * non collegato ai vani principali |
50% | |
Box * collegato ai vani principali |
60% | |
Posti auto coperti * in autorimessa collettiva |
35% | |
Posti auto scoperti | 20% |
Definizioni urbanistiche |
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Definizione | Descrizione |
Alloggio | Insieme di ambienti destinati alla residenza di persone |
Autorimessa privata |
Unità immobiliare a destinazione ordinaria di tipo privato isolata e/o inserita in un fabbricato, interrata o fuori terra, adibita esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra di autoveicoli. Non sono considerate tali le tettoie aperte su due o più lati. La superficie deve essere superiore a 40 metri quadrati. Le autorimesse si classificano in relazione alla configurazione delle pareti:
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Balcone | Struttura in aggetto dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra ( profondità massima m.1,40 ) |
Balcone coperto | Balcone delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato scoperto |
Box - Garage | Unità immobiliare a destinazione ordinaria ad uso privato – isolata ovvero inserita al piano terreno o interrato di un fabbricato con altra destinazione – di superficie non superiore a 40 mq adibita, con eventuali servizi accessori annessi, utilizzata alla rimessa di veicoli |
Cantina | Locale costituente unità immobiliare urbana ovvero accessorio dell’unità principale, adibito a deposito, con accesso generalmente situato al piano seminterrato o interrato del fabbricato di cui fa parte l’unità medesima |
Corte | Spazio aperto delimitato in tutto o in parte da edifici |
Cortile | Spazio scoperto, interamente compreso in un edificio ovvero tra più corpi di fabbrica, con lo scopo di dare aria e luce all'edificio stesso |
Giardino privato | Area scoperta coltivata a fiori e piante ornamentali ed attrezzata con idonee strutture annessa ad uno o più corpi di fabbrica, comune o di pertinenza esclusiva di una singola unità immobiliare, solitamente destinata ad uso privato |
Lastrico solare | Copertura a terrazzo, praticabile o non, di un intero corpo di fabbrica o parte di esso |
Locale sottotetto | Ambiente posto tra l’estradosso del solaio costituente il soffitto dell’ultimo solaio abitabile ed il solaio di copertura di tutto o di parte dell’edificio |
Locale tecnico | Ambiente utilizzato per l’allocazione degli impianti tecnologici quali impianti elettrici e idraulici, di riscaldamento, di condizionamento, di sollevamento, di telecomunicazione |
Locale/vano accessorio a servizio diretto dei vani principali | Ambiente, non suscettibile di reddito proprio, strutturalmente necessario per l’utilizzazione di quelli principali, posto sul loro stesso piano e con essi comunicanti. Sono generalmente locali accessori: ingresso-corridoio o disimpegni, ripostigli, guardaroba, bagni, scale interne |
Locale/vano accessorio a servizio indiretto dei vani principali | Ambiente di uso esclusivo dell’unità immobiliare cui serve, ma non strutturalmente necessario per l’utilizzazione dei vani principali. Può essere ubicato nello stesso fabbricato in cui è compresa l’unità immobiliare, ma in un piano diverso da quello in cui sono situati i vani principali dell’abitazione stessa |
Loggia | Portico aperto su uno o più lati, sito generalmente sul lato esterno di un edificio |
Mansarda | Ambiente sito sopra il piano di imposta e la sagoma del tetto, che assume generalmente una forma spiovente e che viene adeguatamente finestrato nelle falde più inclinate per illuminare ed aerare i vani sottotetto |
Patio | Cortile interno generalmente sistemato a giardino, circondato da portici e loggiati su cui si aprono gli ambienti di uno o più edifici |
Portico | Struttura architettonica a forma di galleria aperta almeno su un lato; posta al piano terra di un complesso edilizio; per lo più sorretta da pilastri/colonne, utilizzata come passaggio pedonale. Ha generalmente funzioni oltre che di riparo anche decorative ed architettoniche |
Posto auto coperto | Spazio ad uso privato anche costituente unità immobiliare ai fini catastali, generalmente ubicato all’interno di un’autorimessa, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli |
Posto auto scoperto | Spazio costituente unità immobiliare ubicato in area esterna pubblica o privata, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli |
Soffitta | Unità immobiliare autonoma ovvero locale accessorio ad un’unità immobiliare principale, situata al piano sottotetto, generalmente adibita a deposito. Negli edifici coperti a tetto la soffitta è quel vano compreso tra il tetto ed il solaio dell’ultimo piano |
Resede * definizione non ufficiale |
Area scoperta contigua all’alloggio |
Soppalco | Struttura orizzontale utilizzata come piano utile. E’ ricavato dalla suddivisione totale o parziale di ambienti generalmente di notevole altezza |
Sottotetto | Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, generalmente non abitabile |
Sottotetto abitabile | Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, abitabile purché in regola con le norme urbanistiche |
Superficie commerciale = Superficie Convenzionale Vendibile |
Superficie che rappresenta nel caso che si tratti di immobile avente destinazione residenziale ovvero di immobili aventi destinazione diversa da quella abitativa ( commerciale, direzionale, industriale, turistico ), la somma:
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Superficie Interna Netta = Superficie Utile Netta = Superficie Calpestabile |
Area all’interno di un’unità immobiliare o di un edificio, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano di pavimento.
Sono inclusi gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre ( sgusci ), le superfici occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati , le superfici di passaggio relative a porte e/o varchi, lo spazio interno di circolazione orizzontale ( corridoi, disimpegni e analoghi ) e verticale ( scale, ascensori, impianti di sollevamento e analoghi ) la centrale termica, i locali impianti interni o contigui all’edificio, i condotti verticali dell’aria ed elementi analoghi. Non sono inclusi lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo, lo spessore delle pareti divisorie, lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri |
Terrazza a tasca * definizione non ufficiale |
Parte di lastrico solare incassato in una copertura e pertanto delimitato su quattro lati da una muratura costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte- finestra |
Terrazzo | Struttura, anche in aggetto, dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra ( profondità minima m.1,40 ) |
Terrazzo coperto | Terrazzo delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato aperto |
Veranda | Portico, loggia, terrazzo o balcone solitamente chiuso da vetrate. Il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima del vano normale. Il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima del vano normale |