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Come calcolare la superfice commerciale

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Per Superficie Commerciale Vendibile (SCV) deve intendersi una superficie basata sulla somma delle "superfici ponderate" che compongono l'immobile. Rappresenta un parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni patrimoniali.

 

Criteri per il calcolo della Superficie Commerciale 

Documento riepilogativo del sistema di calcolo della “superficie commerciale”, redatto secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari (edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle entrate)

Superfici principali
Descrizione Incidenza Annotazioni
Superficie utile netta calpestabile 100%  
Muri perimetrali 100% calcolare fino allo spessore max di 50 cm
Muri perimetrali in comunione 50% calcolare fino allo spessore max di 25 cm
Mansarde 75% altezza media minima mt 2,40
Sottotetti non abitabili (mansarda) 35% altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50

Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali)

80% altezza media minima mt 2,40 
Soppalchi non abitabili 15%  
Verande (con finiture analoghe ai vani principali) 80%  
Verande (senza finiture analoghe ai vani principali) 60%  
Taverne e Locali seminterrati abitabili (collegati ai vani principali) 60% altezza media minima mt 2,40

Precisazioni

Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%.

 

 
Superfici di ornamento
Descrizione Incidenza Annotazioni
Balconi e Lastrici solari 25% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi e Logge 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi di attici (a tasca) 40% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Portici e Patii 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Corti e Cortili 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
Giardini e aree di pertinenza di "appartamento" 15% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5%
Giardini e aree di pertinenza di "ville e villini" 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%

Precisazioni 

per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza

 

 
Superfici vani accessori e parcheggi
Descrizione Incidenza Annotazioni
Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai dei vani principali) 20% altezza minima di mt 1,50
Locali accessori (collegati ai dei vani principali) 35% altezza minima 2,40
Locali tecnici 15% altezza minima di mt 1,50
Box (in autorimessa collettiva) 45% dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq
Box (non collegato ai vani principali) 50%
Box (collegato ai vani principali) 60%
Posti auto coperti (in autorimessa collettiva) 35%
Posti auto scoperti 20%

 

►​Calcolatore superficie commerciale

 

 
 

 

 

 

Definizioni urbanistiche
Alloggio Insieme di ambienti destinati alla residenza di persone.
Autorimessa privata

Unità immobiliare a destinazione ordinaria di tipo privato isolata e/o inserita in un fabbricato, interrata o fuori terra, adibita esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra di autoveicoli. Non sono considerate tali le tettoie aperte su due o più lati. La superficie deve essere superiore a 40 metri quadrati. Le autorimesse si classificano in relazione alla configurazione delle pareti:

  1. aperte, se munite di aperture perimetrali su spazio a cielo libero o su appositi camminamenti che realizzano una percentuale di aerazione permanente non inferiore al 60% della superficie delle pareti stesse e comunque superiore al 15% della superficie in pianta;
  2. chiuse, tutte le altre.
Balcone

Struttura in aggetto dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra (profondità massima m. 1,40).

Balcone coperto

Balcone delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato scoperto.

Box - Garage

Unità immobiliare a destinazione ordinaria ad uso privato – isolata ovvero inserita al piano terreno o interrato di un fabbricato con altra destinazione – di superficie non superiore a 40 mq adibita,  con eventuali servizi accessori annessi, utilizzata alla rimessa di veicoli.

Cantina

Locale costituente unità immobiliare urbana ovvero accessorio dell’unità principale, adibito a deposito, con accesso generalmente situato al piano seminterrato o interrato del fabbricato di cui fa parte l’unità medesima.

Corte

Spazio aperto delimitato in tutto o in parte da edifici.

Cortile

Spazio scoperto, interamente compreso in un edificio ovvero tra più corpi di fabbrica, con lo scopo di dare aria e luce all'edificio stesso.

Giardino privato

Area scoperta coltivata a fiori e piante ornamentali ed attrezzata con idonee strutture annessa ad uno o più corpi di fabbrica, comune o di pertinenza esclusiva di una singola unità immobiliare, solitamente destinata ad uso privato.

Lastrico solare

Copertura a terrazzo, praticabile o non, di un intero corpo di fabbrica o parte di esso.

Locale sottotetto

Ambiente posto tra l’estradosso del solaio costituente il soffitto dell’ultimo solaio abitabile ed il solaio di copertura di tutto o di parte dell’edificio.

Locale tecnico

Ambiente utilizzato per l’allocazione degli impianti tecnologici quali impianti elettrici e idraulici, di riscaldamento, di condizionamento, di sollevamento, di telecomunicazione

Locale/vano accessorio a servizio diretto dei vani principali

Ambiente, non suscettibile di reddito proprio, strutturalmente necessario per l’utilizzazione di quelli principali, posto sul loro stesso piano e con essi comunicanti. Sono generalmente locali accessori: ingresso-corridoio o disimpegni, ripostigli, guardaroba, bagni, scale interne.

Locale/vano accessorio a servizio indiretto dei vani principali

Ambiente di uso esclusivo dell’unità immobiliare cui serve, ma non strutturalmente necessario per l’utilizzazione dei vani principali. Può essere ubicato nello stesso fabbricato in cui è compresa l’unità immobiliare, ma in un piano diverso da quello in cui sono situati i vani principali dell’abitazione stessa.

Loggia

Portico aperto su uno o più lati, sito generalmente sul lato esterno di un edificio.

Mansarda

Ambiente sito sopra il piano di imposta e la sagoma del tetto, che assume generalmente una forma spiovente e che viene adeguatamente finestrato nelle falde più inclinate per illuminare ed aerare i vani sottotetto.

Patio

Cortile interno generalmente sistemato a giardino, circondato da portici e loggiati su cui si aprono gli ambienti di uno o più edifici

Portico

Struttura architettonica a forma di galleria aperta almeno su un lato; posta al piano terra di un complesso edilizio; per lo più sorretta da pilastri/colonne, utilizzata come passaggio pedonale. Ha generalmente funzioni oltre che di riparo anche decorative ed architettoniche

Posto auto coperto

Spazio ad uso privato anche costituente unità immobiliare ai fini catastali, generalmente ubicato all’interno di un’autorimessa, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli.

Posto auto scoperto

Spazio costituente unità immobiliare ubicato in area  esterna  pubblica o  privata,  delimitato  da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli.

Soffitta

Unità immobiliare autonoma ovvero locale accessorio ad un’unità  immobiliare  principale,  situata  al piano sottotetto, generalmente adibita a deposito. Negli edifici coperti a tetto la soffitta è quel vano compreso tra il tetto ed il solaio dell’ultimo piano

Resede” [definizione non ufficiale]

Area scoperta contigua all’alloggio.

Soppalco

Struttura orizzontale utilizzata come piano utile. E’ ricavato dalla suddivisione totale o parziale di ambienti generalmente di notevole altezza.

Sottotetto

Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, generalmente non abitabile.

Sottotetto abitabile

Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, abitabile purché in regola con le norme urbanistiche.

Superficie commerciale = Superficie Convenzionale Vendibile

Superficie che rappresenta nel caso che si tratti di immobile avente destinazione residenziale ovvero di immobili aventi destinazione diversa da quella abitativa (commerciale, direzionale, industriale, turistico), la somma:

  1. delle superfici coperte, ove i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 centimetri, mentre i muri in comunione nella misura del 50%, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri.
  2. delle superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
  3. delle quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte- sottotetto, box, ecc.).
Superficie Interna Netta = Superficie Utile Netta = Superficie Calpestabile

Area all’interno di un’unità immobiliare o di un edificio, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano di pavimento.

Sono inclusi gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre (sgusci), le superfici occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati , le superfici di passaggio relative a porte e/o varchi, lo spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, e analoghi)  e verticale  (scale,  ascensori,  impianti  di  sollevamento,  e  analoghi)  la  centrale  termica,  i  locali  impianti interni o contigui all’edificio, i condotti verticali dell’aria ed elementi analoghi. Non sono  inclusi  lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo, lo spessore delle pareti divisorie, lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri.

Terrazza a tasca [definizione non ufficiale]

Parte di lastrico solare incassato in una copertura e pertanto delimitato su quattro lati da una muratura costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte- finestra.

Terrazzo

Struttura, anche in aggetto, dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra (profondità minima m. 1,40).

Terrazzo coperto

Terrazzo delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato aperto.

Veranda

Portico, loggia, terrazzo o balcone solitamente chiuso da vetrate. Il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima del vano normale. Il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima del vano normale.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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