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Le 5 tipologie di contratti di locazione residenziali

pubblicato il 24.02.2014
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SOMMARIO 

 

 

 

1° Contratto ordinario a canone libero (4+4)

 

E' Caratterizzato da una autonomia contrattuale limitata, ossia le parti possono definire del tutto autonomamente l'entità del canone, ma con il vincolo però della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro, salva la facoltà di diniego del locatore di rinnovo automatico, quindi con disdetta ai primi quattro anni per motivi tassativamente previsti dalla legge, detti motivi di necessità, come ad esempio, l'utilizzazione dell'immobile per se o per i familiari, vendita dell'immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento ecc..

 

Nulla vieta però alle parti di concordare una durata maggiore.

 

Trascorsi i primi 4 anni:

 

il locatore può inviare la lettera di disdetta al conduttore, almeno sei mesi prima della prima scadenza (cioè alla fine dei primi quattro anni) indicando uno o più motivi di necessità per cui vuole riottenere il possesso dell'immobile;

 

Trascorsi gli 8 anni:

 

le parti possono continuare nel rapporto di locazione, con rinnovo del contratto a nuove condizioni (un altro contratto);

il locatore può dare la disdetta del contratto con invio di lettera raccomandata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza senza indicare alcun motivo per cui vuole riottenere il possesso dell'immobile.

Anche il conduttore può recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale, ma nel contratto può essere stabilito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi.

 

Nell'inerzia delle parti, la norma stabilisce che il contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.

Sommario

 

 

2° Contratto transitorio

 

Per soddisfare esigenze di stipula di contratti "transitori", da parte dei proprietari/locatori e degli inquilini, è stato stabilito che questi rapporti locatizi abbiano una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi.

 

Le "motivazioni" che permetteranno di concretizzare questi rapporti locatizi individuate a livello locale fra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini.

 

Trascorso il termine concordato tra le parti, infatti, la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione nè dalla parte del locatore, nè da parte del conduttore. Ciò significa che, qualora allo scadere del contratto siano ancora in essere le cause di transitorietà, le parti dovranno attivarsi per confermare l'interesse alla prosecuzione della locazione.

 

Il contratto-tipo "transitorio" dovrà prevedere una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza transitoria del locatore e dell'inquilino, i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.

 

Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della "transitorietà" abitativa, il contratto-tipo dovrà prevedere che la durata del contratto "transitorio" verrà sostituita da quella prevista per il contratto "libero" (nella stragrande maggioranza dei casi 8 anni: cioè almeno 4 anni iniziali, che si rinnoveranno automaticamente per un ulteriore quadriennio, a meno che il locatore non possa far valere sue specifiche "necessità").

 

L'esigenza abitativa "transitoria" dovrà essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

 

Il canone è definito secondo gli accordi territoriali all'interno dei valori minimi e massimi fissati a livello locale per i contratti "concordati"; in pratica nel contratto transitorio il calcolo de canone è simile a quello del contratto concordato aumentato del 20%.

 

Sommario

 

3° Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (durata 3+2)

 

Il canone è calmierato (cioè più basso di quello di mercato). L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini.

 

Negli accordi in vigore sono state elaborate delle vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche dell'immobile: zona ove ubicato, dimensione, rifiniture, accessori ecc....

 

E’ necessario quindi fare dei calcoli spesso complessi che sono riferiti a numerose variabili (mq. dell’appartamento, servizi esistenti, zona di riferimento ecc..).

 

Lo scopo del legislatore è stato quello di tenere più basso il canone per venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in affitto un immobile e nello stesso tempo ha voluto incentivare i proprietari ad usare questa formula concedendogli dei benefici fiscali: (irpef, ici, imposta di registro).

 

Queste le agevolazioni fiscali concesse:

 

Il proprietario gode di un abbattimento del 30% del canone su cui pagherà l’Irpef, sommata alla detrazione forfetaria del 5%. Quindi inserirà in dichiarazione solo il  49,5% del canone annuale;

 

Sconto del 30% dell’imposta di registro. Che sarà divisa in parti uguali tra il locatore e conduttore.

 

Per l’inquilino è prevista una detrazione d’imposta:

- di €.495,80 per redditi fino a € 15.493,71; 

- di €.247,90 per redditi compresi tra €.15.493,72 e €.30.987,41. Oltre si perde ogni agevolazione.

 

 

Alla scadenza dei primi tre anni

Le parti possono accordarsi ed il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni stabilendo o meno nuove condizioni (ad esem. aumanto del canone...), altrimanti il contratto è prorogato di diritto (automaticamante) per ulteriori due anni.

 

Trascorsi i due anni di proroga

Su iniziativa del locatore e/o del conduttore potrà essere avviata la procedura: 

- per il rinnovo dello stesso a nuove condizioni;

- per la rinuncia del rinnovo del contratto; in questo caso la comunicazione deve essere inviata all'altro soggetto mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza;

 

 

Qualora le parti non promuovano alcuna iniziativa

Il contratto si considera tacitamente rinnovato per due anni alle medesime condizioni. Nulla vieta tuttavia alle parti, di provvedere una clausola diversa con durata maggiore.

 

Se il proprietario vuole disdire il contratto, è obbligato a dare comunicazione per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R), almeno sei mesi prima della scadenza. Ciò, sia allo scadere dei primi 3 anni che alla fine dell’intero periodo di contratto. 

 

Può essere pattuito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi prima.

 

Inoltre, le spese di registrazione del Concordato sono inferiori a quelle per altri contratti. Il proprietario può chiedere un deposito cauzionale (produttivo di interessi annui) che non sia superiore alle 3 mensilità.

 

Sommario

 

4°Contratto transitorio per studenti

 

Questa tipologia di contratto prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate.

 

Il canone di locazione è vincolato agli accordi locali come il contratto a canone concordato.

 

Deve seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza (studente fuorisede).

 

Il locatore deve verificare che il conduttore sia effettivamente uno studente, quindi deve farsi consegnare una certificazione che lo attesti, e ha l'obbligo di utilizzare l'alloggio dopo il rilascio, pena il risarcimento di 36 mensilità a favore del conduttore;

 

Il deposito cauzionale, produttivo di interessi bancari annui, non può essere superiore a 3 mensilità;

 

Succede spesso che il locatore invece di applicare un canone calmierato secondo gli accordi territoriali applica un canone di mercato, in quel caso il contratto sarà nullo e lo studente potrà rivolgersi all'avvocato per ottenere le somme di denaro versate in eccesso.

 

Anche per questo tipo di contratto sono previste agevolazioni fiscali per il locatore. 

 

Sommario

 

5°Contratto di comodato d’uso

 

Il comodato è il contratto col quale una il proprietario consegna l'immobile ad all'altra persona affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

 

Il comodato è essenzialmente gratuito.

 

Se non è stato convenuto un termine nè questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.

 

Spesso viene usato per incamerare soldi in nero.

 

N.B.: se per il comodato d’uso viene versato il deposito cauzionale, esso deve essere espressamente previsto da una clausola del contratto di comodato e può essere prova di un eventuale pagamento al nero!

 

Sommario

 

 

 

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