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Le tasse sui redditi da locazione

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Il reddito che il proprietario ricava dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è tassato in maniera diversa a seconda del regime fiscale che egli sceglie.

 

  1. Regime “ordinario” di tassazione
  2. Sistema agevolato e alternativo: la “cedolare secca”.

 

 

1. Il regime "ordinario" di tassazione

 

Nel regime ordinario l’imponibile sul quale si calcola l’Irpef dipende dal tipo di contratto stipulato

 

Tipo contratto stipulato

Reddito da assoggettare all' Irpef

riduzione

A equo canone

il canone annuo di locazione

5% a titolo forfetario

In regime di libero mercato

dal valore più alto tra:

-  la rendita catastale (rivalutata del 5%)

-  il canone di locazione  (aggiornato con le rivalutazioni Istat)

5% a titolo forfetario

A canone convenzionale*

dal valore più alto tra:

-  la rendita catastale (rivalutata del 5%)

-  il canone di locazione  (aggiornato con le rivalutazioni Istat)

30% se il fabbricato si trova in uno dei Comuni ad alta densità abitativa

 

 

* “Il canone “convenzionale” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale (legge 9 dicembre 1998, n. 431)”

 

Fabbricati di interesse storico o artistico: per  gli  immobili  di  interesse  storico  o  artistico  la  riduzione  di  cui  tener  conto  nella determinazione del reddito da assoggettare all’Irpef è pari al 35%.

 

Disposizioni per contrastare il fenomeno delle locazioni sommerse

Ai fini dell’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi dei fabbricati derivanti da immobili locati, è esclusa la possibilità per l’ufficio di rettificare il reddito, se il contribuente dichiara l’importo maggiore tra:

 

il canone di locazione risultante dal contratto,( ridotto del 5%) e il 10% del valore catastale dell’immobile (determinato applicando alla rendita catastale il moltiplicatore 120, cioè lo stesso moltiplicatore previsto ai fini dell’imposta di registro).

 

 

Casi di omessa registrazione del contratto di locazione.

In tali ipotesi, oltre alle sanzioni per la mancata registrazione, si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso.

 

E quale importo del canone, su cui si dovrà pagare l’imposta, si presume, ai fini della determinazione del reddito, il 10% del valore catastale dell’immobile.

 

Un’altra misura di contrasto all’evasione introdotta dal 1° luglio 2010, è quella che prevede l’obbligo di comunicare i dati catastali dei beni immobili oggetto di contratti scritti o verbali di locazione o affitto, anche nei casi di cessioni, risoluzioni e proroghe (art. 19, comma 15, della legge n. 78/2010).

 

La mancata o errata indicazione dei  dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

 

 

2.  Il regime della “cedolare secca”

 

Il regime della “cedolare secca” è stato introdotto nel 2011. Si tratta di un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative. È’ facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione locate con essa.

 

 

In cosa consiste

“Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo”

 

Tipo contratto

Cedolare secca

       Imposte non dovute

Canone libero

21%

  • Irperf
  • Addizionale regionale
  • Addizionale comunale
  • Imposta di registro
  • Imposta di bollo

Canone concordato

10%

 

 

L’imposta sostitutiva si applica sul totale del canone annuo di locazione, senza considerare le riduzioni forfetarie previste nel regime ordinario di tassazione.

 

Contribuenti  interessati

La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione).

 

Non possono aderire le società e gli enti non commerciali.

 

Con riferimento all’attività esercitata dal locatario e all’utilizzo dell’immobile locato, il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

 

Immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare sono:

  • esclusivamente le abitazioni appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati), locate per finalità abitative
  • le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

Sono esclusi, inoltre, i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

 

Obblighi e rinuncie

  • Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.
  • Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.
  • Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore

 

 

Come avvalersi del regime della cedolare secca

Per avvalersi del regime della cedolare occorre esercitare l’opzione compilando, a seconda dei casi, il:

 

A.“modello Siria”

B.“modello 69”

(entrambi disponibili gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate in formato elettronico).

 

In linea generale, l’opzione va esercitata con la registrazione del contratto di locazione e vale per l’intera durata del contratto (salvo revoca).

 

In caso di proroga del contratto, anche tacita, l’opzione deve essere esercitata entro il termine di versamento  dell’imposta  di registro (cioè entro 30 giorni dal momento della proroga).

 

Se l’opzione non è stata esercitata (né in sede di registrazione del contratto, né con la proroga), è sempre possibile accedere al regime per le annualità successive, esercitandola entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente (cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità).

 

A. Il modello Siria

È un modello semplificato di denuncia per la registrazione del contratto di locazione e per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca.

 

Può essere utilizzato per i casi più semplici con un numero limitato di locatori e di conduttori, con omogeneità di opzioni e con contenuto contrattuale limitato alla disciplina del rapporto di locazione.

 

  • In particolare, il modello Siria può essere utilizzato solo se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche:
  • numero di locatori non superiore a tre
  • tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca
  • numero di conduttori non superiore a tre
  • una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre
  • tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita
  • contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione (e non altre pattuizioni).

 

Il modello deve essere presentato esclusivamente in via telematica (utilizzando l’apposito software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate), direttamente dal contribuente interessato o tramite i soggetti abilitati (Caf, professionisti).

 

B. Il modello 69

Nelle ipotesi diverse da quelle sopra descritte, l’opzione per la cedolare secca deve essere espressa mediante il modello per la richiesta di registrazione degli atti (modello 69).

 

Il modello si presenta in modalità cartacea, in duplice copia, agli uffici dell’Agenzia delle Entrate. Va utilizzato anche per le proroghe, le risoluzioni anticipate, eccetera.

 

In caso di contitolarità dell’immobile, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti, in solido con il conduttore, a versare l’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.

 

 

Versamento della cedolare secca

L’imposta deve essere versata entro lo stesso termine previsto per il versamento dell’Irpef (acconto e saldo) e con le modalità stabilite dal decreto legislativo n. 241/1997 (versamento con modello F24, con possibilità di compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti).

 

1) Acconto

 

Per il versamento dell’acconto, dovuto nella misura del 95%, si applicano gli stessi criteri previsti per l’acconto Irpef. In particolare, il pagamento va effettuato entro il 30 novembre in due rate (in un’unica soluzione l’importo è inferiore a 257,52)

 

  • la prima, del 40%, entro il 17 giugno, o il 17 luglio (con la maggiorazione dello 0,40%)
  • la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre (nel 2013, 2 dicembre).

 

La prima rata dell’acconto può essere versata anche a rate. Sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le medesime disposizioni previste per la rateazione dell’Irpef.

 

In generale, nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca l’acconto non è dovuto, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

 

2. Versamento a saldo

 

Anche per il saldo dell’imposta sostitutiva si applicano le stesse regole previste per l’Irpef:

il versamento va effettuato entro il 17 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 17 luglio (con la maggiorazione dello 0,40%)

 

Durata dell’opzione e revoca

L’opzione per la cedolare secca prevede che il locatore applichi il regime scelto per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

 

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui la stessa è stata esercitata.

 

La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento della stessa imposta.

 

E’ sempre possibile esercitare l’opzione nelle annualità successive, rientrando nel regime della cedolare secca.

 

 

Effetti della cedolare secca sul reddito

Il reddito assoggettato a “cedolare secca” concorre alla formazione del reddito complessivo da considerare per il calcolo di:

 

  • deduzioni, detrazioni, benefici legati al possesso di requisiti reddituali (ad esempio, per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per canoni di locazioni, ecc.)
  • per la determinazione dell’Isee (indicatore della situazione economica equivalente).

 

 

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