VENDI SUBITO

AFFITTA SUBITO

STIMA IN LOCO

STIMA TELEFONICA

STIMA ONLINE

CALCOLATORE MQ COMMERCIALI

CALCOLATORE VALORE CATASTALE

COME VALUTARE GLI IMMOBILI COME VENDERE AL MEGLIO GUIDA ALL'ACQUISTO SICURO GUIDA PRATICA ALLA LOCAZIONE SUCCESSIONI & DONAZIONI NORME & TRIBUTI IMMOBILIARI CONFRONTO MUTUI IMMOBILIARII
Il prezzo in atto - Il sistema prezzo-valore

Converti in PDF

 

Sommario

  1. Il sistema prezzo-valore
  2. I  beni  che  possono  beneficiare  del  sistema  prezzo-valore
  3. Quando si applica il prezzo-valore
  4. Riduzione degli onorari del notaio
  5. Il prezzo della vendita
  6. I vantaggi della norma
  7. Obbligo dell’ indicazione  analitica delle  modalità  di  pagamento
  8. Obbligo di identificazione e segnalazione di operazioni sospette da parte dei notai.

 

1. Il sistema prezzo-valore

A partire dal primo gennaio 2006 è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

 

Oggi è possibile:

 

► INDICARE il prezzo reale pattuito

► PAGARE le imposte solo sul valore dell'immobile determinato con i meccanismi di rivalutazione della rendita catastale "valutazione automatica”

 

 A chi si applica il sistema prezzo-valore

  • cessioni soggette ad imposta di Registro (escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
  • cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di "persone fisiche" e purché soggette a imposta di Registro (non IVA).

 

 

2. I  beni  che  possono  beneficiare  del  sistema  prezzo-valore

Deve trattarsi di immobili:

  • ad uso abitativo
  • e relative pertinenze (box, cantine, ecc) senza limitazione di numero anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell'atto di acquisto la destinazione pertinenziale.

 

Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni “prima casa”.

 

3. Quando si applica il prezzo-valore

Oltre agli atti traslativi del diritto di proprietà, si applica anche in quelli traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (ad esempio la nuda proprietà e l’usufrutto).

 

4. Riduzione degli onorari del notaio

Per evitare che gli onorari notarili, che come ogni prestazione professionale sono calcolati sul prezzo reale, costituiscano un possibile disincentivo all’applicazione della nuova normativa, il legislatore ha prescritto che gli stessi siano ridotti

  • tale riduzione è fissata nel  30%.

La riduzione viene applicata non soltanto alla specifica voce “onorari”, ma al complessivo compenso notarile.

 

5. Il prezzo della vendita

Il meccanismo del prezzo-valore si applica a condizione che nell'atto sia indicato l’intero prezzo pattuito

 

Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest’ultimo si applica la:

  • sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata.

 

Sanzioni per il venditore 

Anche il venditore può subire conseguenze fiscali negative dalla simulazione del prezzo.

 

La mancata dichiarazione della plusvalenza immobiliare connessa al prezzo reale comporta l'applicazione delle sanzioni previste per l'omessa o insufficiente dichiarazione dei redditi; nei casi più gravi può configurarsi il reato di frode fiscale.

 

6. I vantaggi della norma

 

1.Diritti di  prelazione

 I terzi che per legge o per contratto hanno un diritto di prelazione sul bene immobile oggetto di vendita, possono esercitare la prelazione stessa, o riscattare il bene già venduto, al prezzo dichiarato nell’atto di vendita, senza che il compratore possa pretendere la restituzione del prezzo realmente  pagato.

 

2.Revocatoria fallimentare

Se il venditore fallisce entro un anno dalla vendita, il curatore fallimentare può revocare la vendita, può cioè riappropriarsi del bene venduto, se il compratore conosceva lo stato di insolvenza del venditore.

 

 La conoscenza dell'insolvenza del venditore si presume se il valore di quanto venduto sorpassa  di oltre un quarto quello del corrispettivo ricevuto.

 

Per gli immobili da adibirsi ad abitazione principale dell'acquirente o  Se vi è sproporzione tra il valore dell'immobile compravenduto e il prezzo pattuito, e il venditore prova che la sproporzione è dipesa dal suo stato di bisogno di cui il compratore ha approfittato, il venditore può chiedere, entro un anno dalla stipula, la rescissione del contratto per lesione.

 

3.Altri vizi della vendita e limiti di restituzione del prezzo

Nei casi in cui, per eventuali vizi da cui sia affetto il contratto di compravendita, lo stesso si sciolga, il compratore potrà ottenere la restituzione del solo prezzo dichiarato nel contratto, a meno che non provi (e ciò può risultare impossibile nel caso di pagamento in contanti) di aver pattuito e pagato una somma superiore.

 

4.Detrazione IRPEF

La detrazione IRPEF, spettante all’acquirente per gli interventi di recupero edilizio effettuati dal venditore, è determinata in proporzione al prezzo dell'unità immobiliare dichiarato nell'atto di vendita o assegnazione.

 

 

5.Esclusione di accertamento sulle imposte sui redditi

Ai sensi di legge, ove l’acquirente si avvalga delle nuove norme sul prezzo-valore e dichiari in atto il reale corrispettivo pattuito, non trovano applicazione le norme sull'accertamento induttivo

 

Non assume cioè rilevanza, ai fini della determinazione del reddito tassabile, la spesa effettuata per l'acquisto dell'immobile, e gli accertamenti induttivi ai fini delle imposte sui redditi non possono essere effettuati.

 

Si ricorda ancora che, per non essere assoggettati ad accertamenti "induttivi" non è sufficiente indicare nel contratto un qualsiasi prezzo simulato anche se superiore al valore catastale, ma occorre indicare il reale "corrispettivo pattuito".

 

6.Privilegio a favore dello Stato

Negli atti stipulati al di fuori delle condizioni previste dal sistema prezzo-valore, nell'ipotesi in cui le parti non abbiano indicato nel contratto il prezzo reale, pur dichiarando un prezzo in misura corrispondente ai parametri catastali, si applica la sanzione dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta;

 

il relativo credito dello Stato è assistito dal privilegio che grava sull'immobile acquistato; e poiché il privilegio è opponibile anche nei confronti dei terzi, è possibile che l’acquirente abbia difficoltà ad effettuare successive rivendite dell’immobile.

 

7.Plusvalenze sulla rivendita

In caso di rivendita dell'immobile acquistato dichiarando un prezzo inferiore a quello reale e ricorrendo i presupposti di tassazione della plusvalenza, quest'ultima sarà tanto maggiore quanto minore è stato il prezzo dichiarato al- l'acquisto.

 

 

8.Detrazione degli interessi passivi:

La detrazione degli interessi passivi dei mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale è ammessa solo per la parte di mutuo corrispondente al prezzo dichiarato nella compravendita e alle spese accessorie previste dalla legge; ne consegue che qualora l’importo del mutuo sia maggiore del prezzo dichiarato, per la differenza non è possibile detrarre gli interessi passivi.

 

 

7. Obbligo dell’ indicazione  analitica delle  modalità  di  pagamento

"La disciplina antiriclaggio "

 

La legge dispone che all'atto della stipula di tutte le cessioni immobiliari

 

le parti hanno l'obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione "analitica" delle modalità di pagamento del prezzo.

 

Per indicazione "analitica" delle modalità di pagamento devono intendersi gli estremi di pagamento (assegni, bonifici, ecc.).

 

L'obbligo di indicazione delle modalità di pagamento riguarda anche le somme pagate anteriormente all'atto (caparre, acconti, ecc.).

 

In caso di omessa, incompleta o falsa indicazione di questi dati si applica:

  • la sanzione amministrativa da euro 500 a euro 10.000 e, ai fini dell'imposta di registro,
  • i beni trasferiti sono assoggettati ad accertamento di valore, vanificando la richiesta del prezzo-valore.

 

Oltre alla sanzione amministrativa occorre poi considerare l’eventuale sanzione penale che comporta la pena della reclusione fino a due anni.

 

8. Obbligo di identificazione e segnalazione di operazioni sospette da parte dei notai.

Tra gli "indici di anomalia" previsti al fine della comunicazione delle operazioni sospette utilizzabile anche a fini fiscali sono stati individuati i seguenti:

 

  • "il cliente rifiuta di o solleva obiezioni a pagare il prezzo di vendita con bonifico o assegno bancario anche se la somma è superiore a € 12.500";
  • "il cliente intende regolare i pagamenti con una somma notevole di denaro in contanti";
  • "il cliente intende effettuare operazioni mediante l'impiego di denaro contante o di mezzi di pagamento non appropriati rispetto alla prassi comune ed in considerazione della natura dell'operazione, non giustificate dall'attività svolta o da altre circostanze";
  • "il cliente intende effettuare operazioni a condizioni o valori palesemente diversi da quelli di me

 

 

 

 

perizie immobiliari

VALUTAZIONI CERTIFICATE

a partire da 110 €

 

WEBSERVICE DATI IMMOBILIARI

 

Sportello Telematico

Visure e Dati Immobiliari on line

 

PLANIMETRIE CATASTALI

19,80 €

 

ELAB. & ESTRATTI MAPPA

a partire da 19,80 €

 

VISURE CATASTALI

a partire da 9,80 €

 

VISURE IPOTECARIE

a partire da 29,80 €

 

VISURE PROTESTI

a partire da 9,80 €

 

VISURE CAMERALI

a partire da 14,80 €

 

REGISTRAZIONI CONTRATTI

locazione 45,00€

 

DISDETTE CONTRATTI

locazione 35,00€

Valutometri & Utility

Calcola il valore immobiliare preciso

VALORE DI VENDITA
! Solo per operatori registrati

VALORE DI AFFITTO
! Solo per operatori registrati

 

VALORE NUDA PROPRIETA'
(Calcolatore & tabelle)

 

 

TABELLE CATEG. CATASTALI
(Tutte le tipologie)

 

 

COME VALUTARE UN IMMOBILE
Come si misurano gli immobili
Come calcolare la superfice commerciale
Come calcolare il valore delle Abitazioni
Come calcolare il valore di Uffici Locali e Negozi
[ Vedi tutto ]
COME VENDERE AL MEGLIO
Diritti e doveri del venditore
Documentazione necessaria alla vendita
Come rintracciare un atto notarile ed averne copia
Il certificato di agibilità (o abitabilità)
[ Vedi tutto ]
NORME & TRIBUTI IMMOBILIARI
Tabella Categorie Catastali
Le imposte per l' Acquisto
Come si calcola il valore catastale degli immobili
Il prezzo in atto - Il sistema prezzo-valore
[ Vedi tutto ]
GUIDA ALL'ACQUISTO SICURO
Imposte sull'acquisto
Diritti e obblighi dell'acquirente
Le principali Verifiche preliminari
Preliminare Trascrizione e Costi
[ Vedi tutto ]
GUIDA PRATICA ALLA LOCAZIONE
Le 5 tipologie di contratti di locazione residenziali
Nullità dei contratti di locazione
Le tasse sui redditi da locazione
Il regime della “cedolare secca”
[ Vedi tutto ]
SUCCESSIONI & DONAZIONI IMMOBILIARI
Ripartizione delle quote ereditarie
La scelta tra donazione e testamento
Testamento contenuti e requisiti
Le caratteristiche della donazione
[ Vedi tutto ]