La vendita inizia dalla preparazione di una documentazione
completa, è essenziale avere sottomano subito questi
documenti
• Atto di provenienza
dell'immobile (rogito precedente).
• Scheda catastale
(contiene la piantina dell'appartamento). Se vi sono state
modifiche bisogna aggiornarla. Di solito è stata allegata
al rogito precedente.
• Certificato catastale
con riportate le rendite attribuite, da cui si ricaverà
il valore di riferimento per il pagamento della tassa di registro
• Documento che attesti
la cancellazione o la situazione di un'eventuale ipoteca.
Nel caso esistesse un mutuo che è già stato
estinto, accertarsi del fatto che l'ipoteca sia stata cancellata.
Se ne occupa il notaio, su incarico del cliente. Nel caso
invece vi sia un'ipoteca in corso: l'ultimo bollettino bancario,
che evidenzi la situazione in corso.
• Regolamento condominiale
(se l'appartamento si trova in un condominio). Quelli che
seguono sono documenti sempre importanti, ma possono essere
consegnati successivamente:
• Fotocopia della
carta d'identità e del codice fiscale del venditore/i.
• Eventuale condono edilizio
(quando necessario), o documentazione delle modifiche
interne apportate.
• "Estratto per sunto degli atti di
matrimonio" (lo rilascia il Comune in carta
semplice), se chi vende è sposato. Questo documento
è necessario perché nel caso che i coniugi siano
in "comunione dei beni", devono sottoscrivere entrambi
sia l'accettazione di vendita (se si sono affidati a un'agenzia),
sia il preliminare. Se uno dei due rifiutasse, non si potrebbe
successivamente procedere alla vendita.
• Contratti di locazione
(affitto) in corso, o eventualmente disdetti di recente.
• Dichiarazione dei redditi
(per verificare se l'immobile è stato dichiarato. Solitamente
il notaio fa dichiarare sotto ammonizione il venditore). Nel
caso che a vendere sia una società occorrono ulteriori
documenti quali:
• Certificato camerale
(rilasciato dalla Camera di commercio).
• Eventuale verbaled'assemblea con delibera alla vendita. (Quando
richiesto dai patti societari).
• Poteri di chi firma.
La consegna di questa documentazione, almeno fino al punto
5 (regolamente condominiale), è molto importante, in
quanto metterà al corrente il compratore dell'esatta
situazione dell'immobile, senza lasciare spazio in futuro
a eventuali contestazioni.
Quindi a maggior garanzia e trasparenza dell'affare che si
andrà a concludere, è bene elencare nel preliminare
di vendita (il cosiddetto "compromesso") la documentazione
consegnata.
LA
CAPARRA
La caparra è una somma di denaro data come garanzia.
Ne esistono due tipi (confirmatoria e penitenziale).
Negli acquisti di case tra privati se ne usa quasi sempre
una sola: quella confirmatoria. Perciò quando in compromesso
si parli semplicemente di "caparra" s'intende quella
confirmatoria.
• La
caparra confirmatoria: la "caparra confirmatoria"
è un anticipo sul prezzo d'acquisto dell'immobile.
Viene pagata dall'acquirente quando firma il compromesso e
impegna entrambi le parti alla conclusione dell'affare. Se
l'acquirente si ritira dall'affare, perde ciò che ha
versato; se è il venditore (cioè chi ha già
incassato i soldi) a ritirarsi dall'impegno, dovrà
rendere all'acquirente la somma ricevuta oltre a una penale
pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il
doppio della somma ricevuta.
La parte che rispetta i patti (cioè che non si ritira)
può se lo preferisce ricorrere al tribunale per ottenere
che venga fatto quanto stabilito nel contratto. Inoltre potrà
richiedere un risarcimento del danno subito: si pensi per
esempio al caso di un venditore che si fosse già impegnato
ad acquistare un altro appartamento, certo di incassare una
determinata cifra dalla vendita del proprio, e non potesse
perfezionare l'acquisto alla scadenza prestabilita.
• La
caparra penitenziale: la "caparra penitenziale"
è un somma di denaro prestabilita a indennizzo dell'eventuale
recesso (cioè ritiro) dal contratto. In questo modo
il venditore e il compratore hanno già stabilito che
o l'uno o l'altro possono recedere dal contratto pagando appunto
una penitenza. Nel caso sia il compratore a recedere perde
quanto versato, nel caso sia il venditore, deve restituire
il doppio.
Con questa formula viene preventivamente esclusa la possibilità
di richiedere in tribunale, come invece è consentito
dalla caparra confirmatoria, il trasferimento della proprietà
o un risarcimento dei danni.
